Un discret revirement de jurisprudence

la Cour de cassation décide désormais que, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après le terme d'un bail d'habitation, le bailleur peut retenir le montant de l'indemnité d'occupation sur le dépôt de garantie

Civ, 3ème, 29 janvier 2026, n° 24-20.758, Publié

Après la fin du bail, le moment de la restitution, ou pas, du dépôt de garantie est toujours une étape délicate, surtout lorsque bailleur et locataire ne se quittent pas dans les meilleurs termes.

Rappelons que le dépôt de garantie vise à assurer l'exécution par le locataire de ses obligations locatives (loyers et charges, réparations locatives). Il n'est jamais obligatoire dans un bail, mais s'il est stipulé, il ne peut être supérieur à un mois de loyer (bail nu). Il n'est pas révisable et ne porte pas intérêts. Cette somme doit être restituée dans le délai d'un mois à compter de la restitution des clés si les états des lieux de sortie et d'entrée sont conformes l'un à l'autre et dans le cas contraire, dans les deux mois (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Le texte prévoit, depuis la loi ALUR de 2014, qu'à défaut de restitution dans le délai légal applicable, « le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». Dans nombre de circonstances, cette majoration peut être lourde pour le bailleur insuffisamment diligent. Le texte d'ailleurs ouvre à certains locataires l'opportunité de faire fructifier à 10 % par mois, jusqu'en limite de la prescription triennale, le montant du dépôt de garantie que le bailleur aura cru à tort pouvoir conserver...

Celui-ci pourra le cas échéant opposer à son ancien locataire l'ignorance de sa nouvelle adresse (une sorte d'immunité légale, mais d'application anecdotique...). Il devra en toutes hypothèse établir que la non restitution ou la restitution partielle du dépôt de garantie est justifiée par les manquements de l'ancien locataire à ses obligations locatives.

1.  C'est sur les sommes que le bailleur peut légitimement retenir au titre du dépôt de garantie, que l'arrêt commenté du 29 janvier 2026 apporte du nouveau.

Dans cette affaire, un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 a pris fin par l'effet d'un congé pour vendre. Par la suite, la locataire a assigné la bailleresse pour obtenir la restitution du dépôt de garantie largement augmenté des majorations légales pour retard (4 876 € à payer pour un dépôt de garantie de 1060 euros... Le dépôt de garantie devait être restitué le 2 mai 2016, la locataire a assigné le 29 mars 2019...).

La bailleresse faisait valoir que devaient s'imputer sur le dépôt de garantie non seulement la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, mais aussi une indemnité d'occupation car la locataire, si elle avait quitté les lieux au jour prévu, avait tardé à restituer matériellement les clés à la propriétaire.

Le premier juge a fait droit aux demandes de la locataire et condamné la bailleresse à payer la somme de 4 876 € au titre de la restitution, outre des dommages et intérêts.

Par arrêt du 23 janvier 2024, la cour d'appel de Versailles, sur la demande de restitution du dépôt de garantie majoré en raison du retard, a fait droit, au contraire, aux prétentions de la bailleresse, en retenant que celle-ci, dès lors que la locataire avait tardé à restituer les clés, était bien créancière d'une indemnité d'occupation, laquelle était exigible et s'imputait sur le montant du dépôt de garantie en application des règles du code civil relatives à la compensation légale. En conséquence, la locataire ne pouvait opposer la prescription triennale à la demande reconventionnelle de la bailleresse aux fins de paiement de l'indemnité d'occupation.

2.  Traditionnellement, il était admis en jurisprudence que le bailleur ne peut pas déduire du montant du dépôt de garantie le montant éventuellement échu d'une indemnité d'occupation.

En effet, dans un arrêt du 28 septembre 2004 (n° 03-14.870), la Cour de cassation avait annulé un jugement rendu en dernier ressort qui avait accepté d'imputer un mois de loyer sur le montant du dépôt de garantie au motif qu'après la date d'effet du congé, le locataire était resté dans les lieux sans l'opposition du bailleur. Cette cassation intervient sur le fondement des règles de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé. Dès lors que le bail n'existait plus, l'ancien locataire n'était tenu que d'une indemnité d'occupation et non pas d'un loyer.

Le congé régulier met un terme au bail à la date d'échéance. Ce qui régit les événements postérieurs à cette échéance ne sont ni les stipulations du bail ni celles de la loi du 6 juillet 1989.

L'indemnité d'occupation dont est redevable l'occupant dépourvu de titre ou qui a perdu son titre, a donc le caractère indemnitaire. Elle répare le préjudice subi par le propriétaire d'un local occupé sans droit ni titre. Il ne s'agit pas d'une créance de loyers. Dans la pratique, le juge qui fixe le montant de cette indemnité, se réfère au montant des loyers fixés si un contrat de bail a existé, mais souvent fixe l'indemnité à un montant supérieur pour inciter l'occupant à libérer les lieux dans les meilleurs délais.

Or, le dépôt de garantie assure, selon la loi, l'exécution par le locataire de ses obligations locatives, à savoir celles qui découlent du bail et de la loi applicable.

La logique juridique qui retient qu'une indemnité d'occupation ne peut s'imputer sur le dépôt de garantie est indiscutable. Mais pour la Cour de cassation, sans doute, cette logique est apparue trop étroitement juridique et insuffisante à réguler la confrontation des intérêts privés dans ce cas de figure. Elle a aussi certainement remarqué que des cours d'appel acceptaient sans difficulté de déduire le montant d'une indemnité d'occupation du dépôt de garantie (notamment, dans le cas d'un bail du code civil, CA Lyon 5 avril 2005, n° 04/02193).

3.  En l'espèce, la Cour était saisie par la locataire de deux moyens. Le premier faisait valoir que « les sommes dues au titre d'une occupation sans droit ni titre après la fin du délai de préavis, qui ne trouvent pas leur source dans le bail mais dans l'occupation des lieux, ne peuvent être déduites du montant du dépôt de garantie ». Le second, se rapportait aux règles de la compensation et soutenait « qu'une créance d'indemnité d'occupation, qui trouve sa source dans le fait juridique résultant de l'occupation des lieux, n'est pas connexe à la créance de restitution du dépôt de garantie, qui trouve sa source dans le contrat de bail ».

L'arrêt écarte ces deux moyens sans développer de raisons, donc au seul bénéfice de son autorité :

            Premièrement, l'indemnité d'occupation est incluse dans les sommes restant dues au bailleur dont le locataire est redevable ;

            Secondement, et en conséquence, « le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d'une indemnité d'occupation ». 

On peut supposer que la Cour de cassation, par cette décision favorable (dans certaines circonstances précises) aux intérêts des bailleurs, a souhaité compenser quelque peu la sévérité pour ceux-ci des dispositions relatives à la restitution du dépôt de garanties introduites par la loi ALUR. Lorsque l'ancien locataire assignera le bailleur négligent ou trop optimiste en toute fin du délai de prescription de trois ans en paiement du dépôt de garantie majoré, ce dernier ne pourra se voir opposer la prescription s'il entend présenter des demandes de paiement par voie de demande reconventionnelle.

Il peut aussi en découler une simplification et une facilitation des opérations liées à la fin d'un bail d'habitation.

 Camille Terrier

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