Le bail emphytéotique

Civ, 3ème, 18 décembre 2025 n° 24-20.480, Publié

La Cour de cassation revient sur le bail emphytéotique pour mettre en lumière la situation précaire de celui qui se porterait acquéreur d'un immeuble construit dans le cadre d'un tel bail. Elle rappelle les principes implacables qui découlent clairement de la loi, et qui peuvent être aisément perdus de vue dans le long cours d'un bail emphytéotique. Pour l'essentiel, celui qui acquiert un bien construit par l'emphytéote (le preneur à bail emphytéotique), n'en devient propriétaire que pendant la durée du bail emphytéotique qui reste à courir.

1.  Les faits de l'espèce, survenus sur trente ans d'exécution du contrat, sont les suivants : en 1990, un petit port conchylicole départemental, le port dit du Chichoulet, a été créé sur le territoire de la commune de Vendres (Hérault), à l'embouchure de l'Aude. En 1993, le syndicat mixte gestionnaire du site a consenti en 1993 à la commune de Vendres un bail emphytéotique de cinquante ans portant sur des parcelles dépendant de ce port, pour l'implantation de différentes activités professionnelles et de plaisance. Sur ces parcelles, la commune a fait édifier deux mas conchylicoles (constructions utilisées par les producteurs de coquillages). En 2011, le département de l'Hérault est venu aux droits du syndicat mixte.

En 2000, après différentes transactions successives sur ces biens, une personne privée a acquis les deux mas conchylicoles. En même temps, la Caisse d'épargne, ayant acquis auprès de la commune de Vendres le bail emphytéotique se rapportant au terrain d'assiette des deux mas, et a consenti à la personne privée la qualité de sous-locataire emphytéotique de ces parcelles. Cette personne a fait de ces mas sa résidence principale.

En 2013, le bailleur et la Caisse d'épargne sont convenues de la résiliation amiable du bail emphytéotique.

À la suite de procès-verbaux établis en 2017 et 2018 par la direction du port départemental du Chichoulet visant une occupation sans titre du domaine public fluvial, le département de l'Hérault a déféré la personne privée propriétaire des mas conchylicoles devant le tribunal administratif de Montpellier pour voir valider trois contraventions de grande voirie. Le département demandait aussi que cette personne soit sommée de libérer les lieux. Le tribunal administratif de Montpellier a validé ces poursuites et fait droit aux demandes du département.

La personne visée a interjeté appel, contestant l'appartenance au domaine public de son bien et affirmant la régularité de son titre d'occupation. La cour administrative d'appel de Toulouse, par un arrêt du 18 octobre 2022, a posé au tribunal judiciaire de Béziers une question préjudicielle sur la propriété des biens en cause et les titres dont la personne poursuivie pouvait se prévaloir vis à vis du département.

En effet, si le juge administratif est compétent pour dire si tel bien relève ou non du domaine public, il ne pouvait apprécier, en cas de difficulté sérieuse, la réalité et la portée des titres de propriété invoqués par la personne privée.

Rappelons incidemment que depuis une réforme de 2015, la question préjudicielle posée par un ordre de juridiction à l'autre, est transmise de juge à juge et doit être jugée à bref délai, la décision étant rendue en premier et dernier ressort et ne pouvant être contestée que par un pourvoi (articles L126-14 ert L126-15 code de procédure civile pour le judiciaire).

Rappelons aussi que si une loi de 1996 a créé un bail emphytéotique administratif régi par l'article L1311-2 du code général des collectivités territoriales, en l'espèce le bail emphytéotique conclu antérieurement à l'intervention de cette loi, doit être considéré comme régi par les dispositions de droit privé, comme, à l'époque, la loi permettait aux personnes publiques d'en conclure.

Le tribunal judiciaire de Béziers s'est prononcé sur la question préjudicielle par jugement du 16 septembre 2024. Cette juridiction retient que les deux mas conchylicoles appartiennent au département de l'Hérault.

2. Devant la Cour de cassation, la personne privée soutenait essentiellement que « le droit de propriété régulièrement acquis à la suite d'une cession sur des constructions bâties sur des parcelles louées ne saurait être l'accessoire d'un contrat de sous-location de bail emphytéotique et s'éteindre avec la résiliation de celui-ci... ». Mais cette construction juridique ne pouvait convaincre.

La Cour de cassation relève :

            Que l'emphytéote ne bénéficie du droit d'accession (à la propriété des constructions qu'il réalise) que pendant la durée de l'emphytéose ;

            Le droit réel qu'il détient sur ces constructions en vertu du bail emphytéotique, s'éteint au terme du bail ;

            L'emphytéote peut vendre ces constructions à un tiers, mais comme il ne peut vendre plus de droits qu'il n'en détient, l'acquéreur n'est lui-même propriétaire de ces constructions que jusqu'au terme du bail emphytéotique.

Les décisions judiciaires ne disent pas comment la personne qui a acquis les constructions en cause a pu s'abuser sur les droits qui lui revenaient, ni comment la Caisse d'épargne venderesse, et le notaire n'ont pas ou pu expliquer à cette personne qu'il était exclu qu'elle puisse vivre dans les locaux tout le temps de sa retraite... Mais ceci est une autre affaire...

3. Le bail emphytéotique de droit privé est régi par les articles L451-1 à L451-13 du code rural (et de la pêche maritime). L'institution a été inventée par le droit romain et a longtemps été associée à la valorisation de terres mal ou inexploitées. Aujourd'hui, sous sa forme de droit public, elle est souvent un moyen pour les autorités publiques de financer la construction, la rénovation ou l'entretien d'équipements publics.

La dissociation de la propriété du foncier et de celle des constructions dans un cadre durable et stable peut favoriser la réalisation de différentes sortes de projets au long cours, agricoles, industriels, urbanistiques ou d'infrastructures.

Le bail emphytéotique, quoique organisé par le code rural, est donc d'application générale. Le droit public en a édicté une copie conforme.

Il confère au preneur, l'emphytéote, un droit réel, à la différence du bail ordinaire qui ne crée qu'un droit personnel. Ce droit réel est consenti pour plus de 18 ans et moins de 99 ans, sans possibilité de reconduction. Il peut être cédé, saisi ou hypothéqué. Mais l'emphytéote ne peut pas vendre le terrain dont le bailleur demeure le seul propriétaire et d'une manière générale il ne peut rien entreprendre qui aurait pour effet de diminuer la valeur du fonds (article L451-7 du code rural). Il supporte toutes les charges liées à la propriété (article L451-8 du code rural).

Le propriétaire bailleur perçoit pendant la durée du bail une contrepartie qui n'est pas désignée comme un loyer, mais comme une redevance (anciennement le « canon » emphytéotique ; mais la Cour de cassation utilise souvent le terme de loyer). Cette redevance peut être acquittée en numéraire, ou en nature. Elle est généralement d'un montant faible, voire symbolique, les avantages recherchés par le bailleur n'étant pas là.

La loi interdit à l'emphytéote de délaisser le fonds. Il ne peut se soustraire à l'exécution du bail, ni cesser de payer la redevance (article L451-6 du code rural).

Au terme contractuel du bail, le bailleur accède (devient propriétaire...) aux constructions, aménagements et autres améliorations que l'emphytéote aura pu réaliser sur le terrain pendant la période du bail. Ce dernier ne peut détruire ces améliorations ou réclamer une indemnité (article L451-7 du code rural), sous réserve que le bail emphytéotique peut comporter des clauses différentes, notamment prévoir une indemnisation de l'emphytéote.

4.  A la différence du bail à construction, dont le preneur a l'obligation de construire, l'emphytéote jouit librement des biens pris à bail et en fixe librement la destination et l'usage dans la limite de temps fixée contractuellement. S'il peut construire, il n'a pas l'obligation de construire (Civ, 3^ème, 11 juin 1986 n° 84-17.222, Publié).

Il a été récemment jugé que dans l'économie du bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance conférée au preneur n'est pas le paiement d'un loyer, mais l'absence de renouvellement du bail d'une part, et l'accession au bailleur, en fin de bail, de tous les travaux et améliorations faits par le preneur d'autre part. En conséquence, le bailleur emphytéotique ne peut pas demander la révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative (Civ, 3^ème, 8 septembre 2016, n° 15-21.381, Publié).

De même, une clause contractuelle de résiliation de plein droit pour faute, confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d'un droit réel (Civ, 3^ème, 14 novembre  2002, n° 01-13.904, Publié).

Il est assez courant que les parties, à un moment ou l'autre de ce bail au long cours, s'opposent sur sa qualification et leurs droits propres. Un arrêt de la Cour de cassation du 3 octobre 1991 (n° 90-15.889, Publié) révèle ce qui peut déterminer le juge : « ne constitue pas un bail emphytéotique un bail de longue durée dès lors que la modicité du loyer n'est que relative et n'a pas pour contrepartie la prise en charge d'améliorations par le preneur, que, l'autorisation de construire étant limitée à une pièce, tous autres aménagements sont interdits, que la liberté de sous-louer ou céder le bail est très atténuée par une clause de responsabilité solidaire du locataire avec le cessionnaire ou le sous-locataire et que la possibilité d'exercer d'autres commerces n'est pas générale ».

5.  L'emphytéote peut librement céder ses droits ou les apporter en société (article L145-1 du code rural). Cette liberté de cession est de l'essence de l'emphytéose. Si les stipulations du bail visent à l'interdire ou la limiter, le bail sera requalifié (jurisprudence constante, notamment : Civ, 3^ème, 29 avril 2009, n° 08-10.944, Publié ; Civ, 3^ème, 7 avril 2004, n° 02-19.870, Publié ; Civ, 3^ème, 13 mai 1998, n° 96-13.586, Publié).

De même, toute stipulation du bail qui viserait à limiter le droit de jouissance de l'emphytéote en lui conférant un caractère précaire, est incompatible avec la nature emphytéotique de ce bail (Civ, 3^ème, 15 mai 1991, n° 89-20.008, Publié).

De même, l'interdiction faite au preneur de réaliser tous gros travaux et l'obligation de souffrir que le bailleur exécute les réparations nécessaires est incompatible avec une qualification de bail emphytéotique (Civ, 3^ème, 7 octobre 1992, n° 89-19.227, Publié).

6. Si l'emphytéote construit sur le terrain qui constitue l'assiette du bail, il accède à la propriété de ces constructions, mais l'article L415-10 précise qu'il ne profite du droit d'accession que pendant la durée du bail emphytéotique restant à courir. L'article 451-7 ajoute que l'emphytéote ne peut, au terme du bail, détruire ces constructions ni réclamer une indemnité au propriétaire du terrain.

Ainsi, le bail emphytéotique ne confère à l'emphytéote qu'une partie des attributs de la propriété, et surtout pour une période de temps limitée, à savoir la durée du bail dans la limite légale des 99 ans.

Lorsqu’avant le terme du bail, l'emphytéote vend le bien qu'il a construit ou fait construire sur l'assiette de ce bail, il ne cède en réalité que les droits réels que lui-même tient du bail. L'acquéreur se substitue dans ces seuls droits du vendeur. C'est un principe constant que le vendeur ne peut céder à l'acquéreur plus de droits qu'il n'en détient lui-même sur la chose.

7. L'emphytéote peut sous louer librement. Il ne pourrait cependant consentir une « sous-emphytéose » ou un bail à construction.

La durée des baux consentis par l'emphytéote ne peut excéder celle du bail emphytéotique (Civ, 3^ème, 9 février 2005, n° 03-17.065, Publié). Mais, en fin de bail emphytéotique, ces baux sont opposables au bailleur principal, lequel doit donc respecter les dispositions légales et statutaires applicables, pour faire libérer les lieux (Civ, 3^ème, 2 juin 2010, n° 18-17.731, Publié).

S'agissant les locaux à usage d'habitation régis par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, la loi ALUR du 24 mars 2014 a complété l'article L451-2 du code rural pour spécifier que les baux consentis par l'emphytéote se poursuivent automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme de chacun des contrats de bail signés avec les locataires.

Dans le cas de baux commerciaux consentis par l'emphytéote, il résulte de l'article L145-3 du code de commerce que les dispositions du statut ne sont pas applicables, sauf celles relatives à la révision du loyer, ou ne sont applicables qu'avec des réserves. En particulier, la durée du bail commercial consenti par l'emphytéote ne peut excéder la durée du bail emphytéotique restant à courir. Et lorsque le terme de ce bail emphytéotique est acquis, le locataire commercial en place est privé du droit au renouvellement comme du droit à percevoir l'indemnité d'éviction.

8. Le bail emphytéotique doit être publié à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers (décret du 4 janvier 1955, art. 28-1°). Il doit donc être établi par acte authentique ou par acte sous seing privé authentifié.

Aux termes de l'article L451-13 du code rural, les mutations opérées dans le cadre d'un bail emphytéotique sont soumises aux dispositions fiscales relatives à la transmission de la propriété des immeubles. 

Camille Terrier

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