Bail commercial : déplafonnement du prix du bail renouvelé dans le cas d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité
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Cour de cassation, 18 septembre 2025 n° 24-13288, Publié
L'article L145-34 du code de commerce plafonne la variation du prix du bail commercial lors d'un renouvellement, si ce bail n'est pas supérieur à neuf ans. Le texte dispose dans son dernier alinéa qu'il est fait exception aux règles de plafonnement lorsqu'est intervenue au cours du bail expiré une modification notable de certains des éléments qui permettent de déterminer la valeur locative des locaux loués, tels qu'énumérés à l'article L145-33.
Ces éléments sont précisément : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Les conditions légales à un déplafonnement renvoient donc soit à une modification matérielle des locaux, soit à une modification des équilibres contractuels initiaux, soit à une modification de l'environnement des locaux loués.
Si le bailleur fait la démonstration d'une évolution notable d'un ou de plusieurs de ces éléments de la valeur locative, le prix du bail renouvelé est déplafonné, dans les limites toutefois d'une augmentation de 10 % du loyer applicable au cours de l'année précédente.
L'article R145-6 du code de commerce définit la notion de facteurs locaux de commercialité. Il dispose que ces facteurs « dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ».
Longtemps, les juridictions ont retenu que, dès lorsqu'une modification notable de la commercialité était intervenue au cours du bail expiré et que cette modification avait eu une incidence sur le commerce considéré, il fallait revenir à la valeur locative et il importait peu de savoir si cette incidence avait été favorable ou défavorable au commerce. La Cour a opéré un revirement par un arrêt du 14 septembre 2011 (n° 10-30.825, Publié, confirmé par Civ, 3ème, 13 octobre 2021, n° 20-12.901, Publié), et dit que cette modification notable n'est un motif de déplafonnement que si elle a eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le locataire.
En l'espèce de l'arrêt commenté, la question posée était celle de savoir comment doit s'apprécier ce caractère ou non favorable de l'incidence d'une modification notable de la commercialité.
Cette affaire a dû suivre un long chemin procédural qui a commencé devant le tribunal de Caen, saisi d'un désaccord entre les parties à un bail commercial sur le prix du bail renouvelé. Par jugement du 27 avril 2017, cette juridiction a écarté le déplafonnement du loyer de ce bail renouvelé.
La cour d'appel de Caen, par arrêt du 16 mai 2019 (n° 17/02167), a confirmé en substance le jugement et, notamment, écarté le moyen pris d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité de nature à justifier le déplafonnement du loyer.
Le bailleur produisait un rapport d'expertise relatant la création d'un centre commercial à proximité et l'installation, dans l'environnement des locaux loués, de nombreuses enseignes et restaurants. Il en serait résulté un afflux de clientèle améliorant la chalandise et la commercialité de la zone.
La cour d'appel n'a pas contesté cette situation de fait, mais elle a relevé qu'il n'en était pas résulté un effet positif pour l'exploitation du commerce en cause, un magasin de luminaires. En effet, le chiffre d'affaires de ce commerce a constamment décliné au cours de la période du bail expiré.
En conséquence, si le bailleur rapportait bien la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, il n'établissait par que ces circonstances pouvaient être utilement invoquée comme justifiant le déplafonnement du loyer, n'ayant pas eu d'incidence favorable sur le commerce considéré.
La Cour de cassation a, sur le pourvoi du bailleur, cassé cette décision en toutes ses dispositions par arrêt du 17 septembre 2020 (n° 19-19.433) et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Paris. Le pourvoi reprochait à la cour d'appel de n'avoir pas recherché d'office si le loyer du bail renouvelé dont elle fixait le montant correspondait bien à la valeur locative.
Cette cassation est intervenue au visa de l'article L145-33 du code de commerce qui, dans son premier alinéa, pose le principe que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». Elle est logique et conforme à la jurisprudence constante de la Cour (par exemple : Civ, 3ème, 12 novembre 2020, n° 18-25.967).
La cour d'appel de Paris, dans son arrêt du 25 janvier 2024 (n° 20/14692), a, s'agissant de la prétention du bailleur au déplafonnement du loyer sur le fondement d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, relevé qu'en effet la création d'un nouveau centre commercial à proximité immédiate des locaux loués et l'installation d'enseignes à forte capacité d'attraction ont renforcé l'achalandage global de la zone et bénéficié aux commerces existants.
Que le commerce en cause n'ait pas tiré profit de cet accroissement de fréquentation, est indifférent dès lors que l'accroissement notable de la fréquentation de la zone était de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité du locataire.
L'affaire est donc retournée à la Cour de cassation, cette fois sur le pourvoi du locataire qui a soutenu que l'appréciation des effets notables d'une évolution des facteurs locaux de commercialité ne pouvait pas être abstraite, mais que le juge devait relever une incidence favorable effective et réelle sur l'activité commerciale du locataire.
La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif qu'« il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Elle publie son arrêt.
La Cour entend donc faire prévaloir une interprétation abstraite et générique de l'incidence favorable découlant d'une évolution de la commercialité. L'exercice consiste alors à confronter les caractères et causes de l'évolution de la commercialité et l'activité exercée dans les lieux loués.
Il suffit pour que le déplafonnement du loyer intervienne, que l'évolution notable de la commercialité ait été de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce du locataire. Le juge n'a donc pas à se plonger dans les résultats d'exploitation du locataire. Il lui suffit de considérer l'objet de ce commerce et de trancher : un commerce de cette nature a-t-il, ou aurait-il dû tirer profit de l'évolution de la commercialité ?
L'augmentation importante de la fréquentation d'une zone en raison par exemple de l'amélioration des transports urbains ou d'une opération de restructuration et de réhabilitation, peut avoir une incidence favorable sur une brasserie de quartier mais n'en avoir aucune s'il s'agit d'un restaurant réputé qui ne tirera aucun avantage particulier de l'augmentation de la circulation dans son environnement immédiat. De même, selon qu'il s'agit d'un magasin de prêt à porter ou d'une galerie d'art célèbre.
En réalité, la règle expressément posée par l'arrêt commenté était implicite dans nombre d'espèces traitées ces dernières années par la Cour de cassation (par exemple : Civ, 3ème, 29 septembre 2015, n° 14-17.030 ; Civ, 3ème, 8 octobre 2015, n° 14-19.550 ; Civ, 3ème, 17 juin 2014, n° 13-15.559).
Pour finir, un exemple de ce qu'est la démarche du juge lorsqu'il est invité à se prononcer sur la possibilité de déplafonner le prix du bail renouvelé en raison d'un évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité, pris d'une espèce traitée par la cour d'appel de Bordeaux (CA Bordeaux, 17 mars 2022, n° 19/03562).
L'activité du locataire est le commerce de vêtements et accessoires en cuir. Les prix sont élevés, la clientèle n'est pas de proximité mais régionale.
La desserte des locaux loués a été, au cours du bail expiré, améliorée par l'entrée en service d'une ligne de tramway, la création d'une piste cyclable, l'aménagement de parkings. En outre, la densité des logements collectifs et des surfaces de bureaux a été accrue. Une évolution notable des facteurs locaux de commercialité est établie.
En revanche, il n'est pas établi que cette évolution notable ait eu une incidence favorable sur le commerce considéré, dont la réputation attire une clientèle qui peut venir de loin, ne circule sans doute pas en tramway ou à vélo et n'a jamais eu de difficulté pour stationner à proximité. La demande du bailleur en déplafonnement du nouveau loyer est donc rejetée.
Camille Terrier
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