Dans un arrêt du 17 novembre 2021 (n° 20-19450 Publié), la Cour de cassation confirme la validité d'un bail d'habitation conclu sans la rédaction d'un écrit, ou bail verbal, et, s'il se rapporte à une habitation à titre principal, sa soumission aux règles d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.
Dans cette affaire, un immeuble a été déclaré en situation de péril par arrêté. Le relogement d'un locataire est alors intervenu aux frais de la commune qui a mis en demeure les propriétaires indivis de l'immeuble de la rembourser. Dans le cadre d'une procédure opposant les propriétaires et le locataire, le tribunal a relevé que ce dernier était sans droit ni titre. La commune a formé tierce opposition à ce jugement.
La cour d'appel attaquée reçoit la tierce opposition de la commune, mais sur le titre d'occupation de l'occupant de l'immeuble qu'il a fallu reloger, retient « que, si l'existence d'un contrat de bail verbal entre 1994 et 1998 n'est pas contestée par les parties, sa reconduction tacite ou son renouvellement ne peut être supposé ».
Le débat judiciaire s'est alors focalisé sur la recevabilité de la tierce opposition de la commune et le pourvoi des propriétaires de l'immeuble ne conteste que la décision de la cour d'appel d'admettre la tierce opposition de la commune, alléguant un défaut d'intérêt à agir.
La Cour de cassation rejette ce moyen, retenant que la cour d'appel a souverainement apprécié l'intérêt à agir de la commune. En revanche, la Cour soulève d'office un moyen qui la conduit à casser l'arrêt déféré au visa de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte, comme on le sait, pose les règles relatives à la durée des baux d'habitation et à leur renouvellement tacite.
Dès lors que ces dispositions s'appliquent aux baux verbaux comme aux baux écrit, la cour d'appel les a violées en énonçant que « la reconduction tacite d'un bail verbal ne pouvait pas être supposée ».
Alors qu'aux termes de l'article 1714 du code civil « on peut louer par écrit ou verbalement » (sauf en ce qui concerne les biens ruraux, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le contrat de location est établi par écrit et respecte » les prescriptions réglementaires, chacune des parties pouvant exiger de l'autre, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme.
Du rapprochement de ces deux textes, la jurisprudence déduit que :
Un bail d'habitation peut être verbal si l'accord des parties porte sur les éléments essentiels à tout bail : un titre d'occupation en contrepartie d'un loyer ;
Un bail verbal portant sur un logement occupé à titre d'habitation principale est soumis à toutes les dispositions statutaires d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 (durée minimale du bail, renouvellement tacite, possibilité pour le locataire de résilier à tout moment sous réserve d'un préavis, résiliation du bail par le bailleur seulement à l'échéance, pour certains motifs et avec un préavis de six mois etc. ; Civ, 3ème, 15 octobre 2008, n° 07-13294 P. s'agissant d'un logement meublé). Les prescriptions générales du code civil relatives aux baux en général sont également applicables (articles 1719 à 1721, obligation de délivrance, d'entretien etc.).
En revanche, les clauses facultatives, telles que la clause résolutoire en cas de loyers impayés (Civ, 3ème, 23 septembre 2014, n° 13-15713), ou la clause de révision du loyer (Civ, 3ème, 4 octobre 1995, n° 93-20461 P.), ou la clause de solidarité en cas de colocation ne se présument pas.
En pratique, un bail verbal n'est consenti que dans des situations peu usuelles : dans le cercle de famille ou d'amitié, pour des locaux dont la situation ou le sort sont très particuliers ou à titre temporaire dans l'esprit des parties. Dans tous les cas, en l'absence de garanties juridiques sérieuses, c'est un pari sur l'avenir car les parties encourent des risques sérieux si les relations s'enveniment.
Celui qui se revendique d'un bail verbal devra en établir la réalité (article 1353 du code civil) ainsi, le cas échéant, que le prix, à défaut de quoi il serait considéré comme occupant sans droit ni titre. Cette preuve n'est pas toujours facile à administrer (Civ, 3ème, 16 décembre 2014, n° 13-17274 ; Civ, 3ème, 6 juin 2019, n°18-15978). Et en cas de conflit dans l'exécution du bail, le bailleur pourra rencontrer de notables difficultés, en l'absence en particulier de clause résolutoire.
Il est donc vivement recommandé aux parties d'user de leur droit légal (article 3 de la loi du 6 juillet 1989) de faire établir un bail écrit, et à défaut d'accord, d'y contraindre la partie récalcitrante en justice (Civ, 3ème, 29 novembre 2000, n° 98-12442 P).
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