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L’encadrement des loyers



Du fait d’une augmentation particulièrement sensible des loyers depuis le début des années 2000 à Paris notamment, la loi du 24 mars 2014, dite Loi ALUR, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, a instauré un principe d’encadrement des prix des loyers (article 17 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR).


Le texte prévoyait un mécanisme de plafonnement du montant du loyer en fonction d’un loyer de référence calculé par secteur géographique et par catégorie de logement. Le dispositif pouvait s’appliquer aux agglomérations situées en zone tendue, dotée d’un observatoire local des loyers.


Seules Paris et Lille disposaient d’un tel observatoire. Les deux villes ont donc mis en place ce dispositif, à compter d’août 2015 à Paris et février 2017 à Lille, par arrêtés préfectoraux.


Les arrêtés préfectoraux ont été annulés par les tribunaux administratifs de Paris et de Lille, respectivement dans jugements des 28 novembre 2017 et 17 octobre 2017, au motif qu’en application de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur, la mise en œuvre du dispositif d’encadrement des loyers ne pouvait se limiter aux seules communes de Paris et de Lille, mais aurait dû être appliqué dans les 411 communes constituant la région Ile-de-France, et dans les 59 autres communes de l’agglomération Lilloise.  


La cour administrative d’appel de Douai, par arrêt du 17 décembre 2019, a annulé le jugement de Lille et validé l’arrêté du préfet du Nord qui fixait les loyers de référence applicables. En revanche, la cour administrative d’appel de Paris, dans un arrêt du 26 juin 2018, s’est prononcée différemment et a confirmé le jugement du tribunal administratif de Paris.


Mais le Conseil d’État a annulé ce dernier arrêt pour erreur de droit et validé le dispositif d’encadrement des loyers à Paris (CE, 5e et 6e ch. Réunies, n° 423696, 5 juin 2019). Selon cette juridiction, le préfet n’avait pas méconnu les dispositions légales applicables en ne fixant, dans un premier, que les loyers de références pour la ville de Paris.

 

La loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a purgé les motifs ayant conduit à l’annulation de l’ancien dispositif et réintroduit l’encadrement des loyers à titre expérimental, pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2023.


Le principe posé par la loi ELAN est que le loyer est libre, même dans les zones dites « tendues ». Toutefois, le dispositif d’encadrement peut être expérimenté à la demande d’une collectivité locale située en zone tendue.


L’article 140 de la loi ELAN dispose que l’encadrement des loyers peut s’appliquer lorsque les conditions suivantes sont réunies :

1° Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;

2° Un niveau de loyer médian élevé ;

3° Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;

4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.

 

C'est dans ce cadre que le décret du 12 avril 2019 a fixé le périmètre du territoire de la ville de Paris pour mettre en place ce nouveau dispositif et que le 28 mai 2019, l’arrêté préfectoral d’encadrement des loyers était pris, marquant ainsi le retour du dispositif à Paris, et dont les dispositions, entrées en vigueur le 1er juillet 2019, sont applicables aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à cette date.


L’encadrement des loyers est effectif à Lille depuis le 1er mars 2020, à la suite d’un arrêté préfectoral du 30 janvier 2020 du préfet du Nord.


Les arrêtés fixent chaque année pour le territoire considéré, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements (type de location, meublée ou non meublée, nombre de pièces principales et époque de construction) et par secteur géographique. 


Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence minoré de 30 %.

 

Lorsque le bailleur ne respecte pas ces règles pour la fixation du loyer du logement, le préfet peut prononcer à son encontre une amende, après mise en demeure demeurée infructueuse de mettre en conformité le contrat de location.

Le montant de l’amende peut aller jusqu’à 5 000 € pour les personnes physiques et 15 000 € pour les personnes morales.

 

Le dispositif de plafonnement des loyers

 

Un dispositif de plafonnement des loyers est prévu à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, et concerne l’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce dispositif coexiste avec celui lié à l’encadrement des loyers prévu aux articles 17 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et est régi par un décret publié annuellement.

Le décret du 27 juillet 2017, pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 et modifié par le décret du 30 juillet 2020, prévoit les règles de fixation des loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, dans certaines zones tendues.  

Le dispositif concerne d’abord les logements vacants, c’est à dire ceux inoccupés et proposés à la location, à l’exception des logements qui font l’objet d’une location pour la première fois ou ceux inoccupés depuis plus de 18 mois.  

Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le montant du loyer ne peut dépasser celui du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Toutefois, si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

 

Le loyer peut faire l’objet d’une réévaluation dans les conditions suivantes :

 

  • Le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence depuis la conclusion du contrat de location initial ou depuis son dernier renouvellement.

 

Ces travaux peuvent avoir été effectués sur les parties privatives ou communes, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

La hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

L’augmentation du loyer ne sera possible que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331kWh par mètre carré et par an. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 134-1 du même code, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.

 

  • Le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué.

 

Dans ce cas, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers.

Les logements comparables sont situés dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles présentant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

L’augmentation du loyer ne sera possible que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331kWh par mètre carré et par an. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an a été constatée par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant.

 

  • Le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

 

L’augmentation du loyer ne sera possible que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331kWh par mètre carré et par an. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 134-1 du même code, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.

Dans ce cas, le loyer est librement réévalué.

Le dispositif concerne également les cas de renouvellements du bail. Dans cette hypothèse, en principe, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’indice de révision.

 

Toutefois, le bailleur peut appliquer une hausse de loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué ou s’il a effectué des travaux. La hausse ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

 

  • La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé éventuellement selon l’indice de référence des loyers ;


L’augmentation du loyer ne sera possible que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331kWh par mètre carré et par an. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an a été constatée par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant.

 

  • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.


L’augmentation du loyer ne sera possible que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331kWh par mètre carré et par an. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 134-1 du même code, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.

 

Le complément de loyer


Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient et si, conformément aux dispositions de l’article 3 du décret du 10 juin 2015 :

 

  • Ces caractéristiques n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence ;

  • Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, par comparaison notamment avec des logements de la même catégorie située dans le même secteur géographique ;

  • Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie.


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