Civ, 3ème, 11 janvier 2024, n°22-19891, Publié
Par cet arrêt, la Cour de cassation vient assouplir légèrement la jurisprudence rigoureuse qu'elle a développée depuis l'intervention de la loi ALUR du 24 mars 2014, quant à la régularité du congé délivré par le locataire avec un préavis réduit.
1. On sait qu'aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, s'agissant des logements loués vides pour l'habitation principale, le délai de préavis applicable, lorsque le congé émane du locataire, est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois réduit à un mois, comme en matière de locations meublées, dans l'une ou l'autre des six circonstances suivantes :
1° le local loué est situé sur une zone tendue, selon la définition de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, c'est à dire dans l'une des 3697 communes énumérées au décret n° 2023-822 du 25 août 2023 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Depuis la loi du 30 juillet 2020 visant à protéger les victimes de violences conjugales, pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° et depuis la loi ALUR, pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement HLM ou assimilé selon les définitions de l'article L831-1 du code de la construction et de l'habitation.
2. La loi ALUR est venue aussi préciser que locataire qui souhaite bénéficier de ce délai réduit de préavis, doit préciser le motif invoqué et en justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé par LRAR, acte d'huissier ou remise en main propre. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Bien entendu, le locataire qui a donné congé est redevable des loyers et des charges pendant toute la durée du préavis, quand bien même il aurait quitté les lieux avant l'échéance, et à moins que le bailleur ait installé dans les lieux un nouvel occupant.
En outre, la jurisprudence veut que dans certaines circonstances exceptionnelles, le locataire soit dispensé de tout préavis lorsqu'il entend quitter un logement reconnu insalubre, ou lorsqu'il est en mesure de faire valoir un manquement du bailleur à ses obligations légales et contractuelles. Le cas échéant, le juge sera appelé à se prononcer sur la validité de ce congé sans préavis.
Il n'est pas rare qu'un bailleur conteste la régularité d'un congé donné avec un préavis abrégé, soit pour absence de motivation, soit pour une motivation insuffisante ou irrégularité formelle.
3. Avant la loi ALUR, la jurisprudence était souple quant à la régularité du congé donné avec un préavis abrégé. La loi applicable, en effet, imposait au locataire de justifier de la circonstance lui permettant de signifier au bailleur un préavis abrégé à un mois, mais sans préciser sous quelle forme ni à quel moment. Il était admis que le fait pour le locataire de ne pas se prévaloir du droit au préavis réduit, ne le prive pas de ce droit que lui reconnaît le texte d'ordre public de la loi sur les baux d'habitation (Civ, 3ème, 30 juin 2010, n° 09-16244, Publié). Par ailleurs, il était jugé que le droit au préavis réduit à la date du congé était acquis, quand bien le locataire n'en justifiait que tardivement (Civ, 3ème, 13 décembre 2005, n° 04-19585 ; Civ, 3ème, 7 juillet 2004, n° 03-14439).
Les juges ont évidemment dû prendre en compte l'obligation faite au locataire par la loi ALUR de justifier dans son congé même de son droit au préavis abrégé. Ils l'ont fait par une interprétation littérale du nouveau texte.
Ainsi, par un arrêt du 11 avril 2019 (n° 18-14256 Publié), la Cour de cassation a posé la règle qu’« en application de l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsque le locataire souhaitant bénéficier d'un délai réduit de préavis ne précise pas le motif invoqué et n'en justifie pas au moment de l'envoi de la lettre de congé ». Dans cette affaire, le locataire s'était vu allouer un logement HLM. En donnant congé avec un préavis réduit, il s'était référé à cette situation, mais il n'avait produit la lettre de la société HLM pour en justifier qu'à l'occasion de la tentative de conciliation. La juridiction de proximité avait néanmoins validé le congé, mais son jugement a été cassé.
4. L'arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2024 se rapporte à une situation où le locataire avait donné congé, « rappelant l'adresse du bien loué et indiquant bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois, « conformément aux dispositions figurant dans la loi Alur, article 1er du décret n° 2015-1284 du 13 octobre 2015 » et en raison de sa décision de quitter le logement pour un rapprochement professionnel ». Le bailleur avait contesté le droit de son locataire au préavis abrégé puisqu'il n'était pas invoqué dans le congé ni a fortiori justifié de l'une des situations donnant droit à ce préavis. Ce locataire avait seulement, plus tard, invoqué le fait que l'immeuble se trouvait en zone tendue. Mais le tribunal de proximité avait validé ce congé et condamné le bailleur à rembourser les loyers et charges perçus postérieurement à l'échéance du préavis d'un mois et à payer des dommages et intérêts.
La Cour de cassation aurait dû annuler ce jugement, peu conforme à sa jurisprudence rigoureuse de 2019. Elle a pourtant rejeté le pourvoi en énonçant que « lorsque le bien loué est situé en zone tendue, le fait pour le locataire de mentionner l'adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d'un préavis réduit au visa des dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis ».
On comprend bien la logique de cet assouplissement jurisprudentiel. Lorsque le bénéfice du préavis abrégé est invoqué en raison de la situation personnelle ou professionnelle du locataire, il est légitime qu'il en soit justifié sans délai auprès du bailleur qui n'est pas supposé la connaître. En revanche, le motif pris de la localisation du logement loué en zone tendue n'appelle pas de justification particulière, le bailleur étant présumé informé de ce que le bien qu'il a donné à bail est situé dans une commune inscrite en zone tendue.
Si bien que le texte légal apparaît assez peu clairement rédigé. Et, par son arrêt du 11 janvier 2024, la Cour de cassation le reformule ainsi :
En zone tendue, la règle générale est que le préavis du congé donné par le locataire sur le fondement de l'article 15 de la loi sur les baux d'habitation, est réduit de trois à un mois.
Ce préavis est également réduit à un mois dans l'une ou l'autre des circonstances particulières énumérées aux paragraphes 2° à 5° de la loi du 6 juillet 1989, à la condition que le locataire précise le motif qu'il invoque et en justifie à l'occasion de son congé.
A dire vrai, la Cour de cassation n'a pas suivi ce chemin jusqu'au bout. Elle a prétendu que la condition de motivation et de justification du préavis réduit en zone tendue est satisfaite si le locataire mentionne dans l'acte de congé l'adresse du bien loué (en réalité, seuls la commune ou le code postal importent). Bien entendu, il est assez naturel d'inscrire son adresse dans un congé et, à défaut même de cette adresse dans l'acte, le bailleur ne peut ignorer la localisation en zone tendue du bien qu'il a donné à bail.
On peut dès lors imaginer que les juges hésiteront à priver le locataire du droit au préavis réduit en zone tendue au seul prétexte qu'il n'aurait pas mentionné l'adresse du bien dans l'acte, et que la jurisprudence finira par reconnaître que le préavis du congé donné en zone tendu est d’un mois, sans autres conditions, que le logement soit loué meublé ou vide.