Vente immobilière : le cadre juridique de la négociation

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Avant que puisse être caractérisé leur accord parfait sur la chose et le prix, le vendeur et l'acheteur ont généralement négocié, plus ou moins longtemps, avec plus ou moins d'intensité.

Cette phase des pourparlers est antérieure, non seulement à l'accord sur la chose et le prix, mais aussi à toute offre ferme (ou pollicitation, selon la terminologie de la doctrine) du vendeur ou de l'acheteur. Les parties ne font qu'explorer les possibilités d'un accord contractuel dont les termes sont encore réservés.

De ce fait, le principe est que les parties, l'une comme l'autre, sont libres de se retirer des pourparlers si elles le souhaitent, et sans que leur responsabilité contractuelle puisse être engagée. Le principe de la liberté contractuelle a pour corollaire le droit de ne pas contracter.

Toutefois, les parties en pourparlers sont tenues au respect, l'une à l'égard de l'autre, de l'obligation de bonne foi. L'article 1104 du code civil dispose en effet que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Et l'article 1112 du même code énonce dans son premier alinéa : « L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi ».

Le devoir d'information

La première expression de la bonne foi en pourparlers est de délivrer toute l'information nécessaire pour que l'autre partie puisse utilement se prononcer sur l'issue de cette période précontractuelle, et seulement l'information requise par les textes (surface Carrez, par exemple, et les diagnostics obligatoires...).

L'obligation d'information a toujours existé et son non-respect sanctionné, mais un article 1112-1 du code civil, issu de la réforme du droit des obligations de 2016, est venu y insister et en préciser la signification et les implications. Aux termes de la loi : « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant (…). Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties (…). Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir ».

Pour faciliter l'exercice de ce devoir d'information, le code civil, à l'article 1112-2, a énoncé en 2016 une règle, qui bien entendu est toujours allée de soi, que la diffusion non autorisée d'une information confidentielle obtenue dans le cadre de pourparlers précontractuels engage la responsabilité de son auteur.

Cette obligation d'information pèse bien entendu sur le professionnel mandaté par l'une des parties pour prendre part aux pourparlers. Celui-ci doit donc s'informer, non seulement sur les caractéristiques du bien offert à la vente, mais aussi sur les besoins du candidat acheteur (Civ, 1^ère, 30 mai 2006, n° 03-14.275, Publié). Si le représentant du vendeur se rend coupable de manœuvres dolosives, la responsabilité du vendeur est engagée quand bien même il n'aurait pas été informé des manœuvres fallacieuses données par son représentant (Civ, 3^ème, 5 juillet 2018, n° 17-20.121, Publié).

 Un bon exemple des informations que le vendeur doit à l'acheteur est celui des servitudes non apparentes. Le code civil, depuis 1804, prévoit une sanction spécifique lorsque le vendeur ne fait pas déclaration des servitudes non apparentes qui grèvent le bien vendu. L'article 1638 dispose que si les servitudes dissimulées sont « de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ». La jurisprudence est venue préciser que l'importance de la servitude occulte exigée par cet article 1638 ne conditionne que la résiliation de la vente, alors que l'indemnisation du préjudice subi par l'acquéreur est un droit pour toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente, quelle qu'elle soit (Civ, 3^ème, 6 juillet 2023, n° 22-13.179, Publié).

Par ailleurs, l'article L514-20 du code de l'environnement prévoit que lorsqu’une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer l'acheteur par écrit.

Les limites légales à l'obligation d'information

La loi énonce certaines limitations au devoir d'information pesant sur le vendeur et, le cas échéant, son représentant.

En premier lieu, comme cela résulte de l'article 1112-1 du code civil créé par la réforme de 2016 et qui est venu consacrer la jurisprudence, l'obligation ne peut porter que sur les informations dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie. En matière de vente, en particulier, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige (article 1602 du code civil). En cas de litige, les juges apprécient concrètement si l'information demeurée cachée aurait ou non été déterminante. Par exemple, il a été jugé que le fait de dissimuler à l'acheteur de la maison à vendre n'était pas rattachée au réseau d'eau potable s'analyse en une réticence dolosive (Civ, 3^ème,  26 octobre 2022, n° 20-15.382). Parmi une très abondante jurisprudence, peut aussi être mentionné l'arrêt de la Cour de cassation du 15 juin 2022 (n° 21-13.286, Publié, arrêt commenté par ailleurs), selon lequel, aux Antilles, les échouages d'algues sargasses à proximité du bien vendu doivent, bien que le phénomène soit naturel, intermittent et imprévisible, être portés à la connaissance de l'acquéreur. Ces principes sont analogues à ceux qui gouvernent la matière des vices cachés.

En deuxième lieu, le droit à l'information au bénéfice d'une partie porte sur des éléments qu'elle ignore légitimement. Autrement dit, chacune des parties doit veiller à ses intérêts et ne peut accorder à l'autre une confiance aveugle. L'acheteur d'un bien immobilier doit se comporter de manière avisée et vigilante, en personne normalement soucieuse de ses intérêts, et est tenu à procéder à ses propres recherches et vérifications (on retrouve encore cette obligation en matière de vices cachés), sans toutefois que l'on puisse exiger de lui les capacités d'un expert. Ainsi, il a pu être jugé que des contraintes d'urbanisme ayant pour effet de réduire la surface utile du bien vendu devaient être portées à la connaissance de l'acheteur qui avait pu les ignorer légitimement (Civ, 3^ème, 13 juillet 2022, n° 20-21.293).

En troisième lieu, l'obligation d'information ne porte pas sur la valeur et le prix du bien vendu. Par exemple, l'acquéreur n'est pas tenu d'informer le vendeur de ce qu'il sous-évalue notablement le bien qu'il a mis en vente (Civ, 1^ère, 3 mai 2000, n° 98-11.381, Publié, s'agissant de la vente de photographies dont le vendeur ignorait l'immense valeur).

Ainsi, les personnes qui, en 2022, ont vendu des masques africains pour 150 euros à un brocanteur, lesquels masques ont revendus aux enchères pour 4,2 millions d'euros, ont peu de chances d'obtenir en justice l'annulation de la vente à laquelle elles avaient consenti par ignorance.

La jurisprudence est constante et met en œuvre le principe même si l'effet en est contraire à la plus élémentaire équité (mais on sait depuis longtemps, et souvent on le regrette, que l'équité n'est pas source de droit). Ainsi, l'arrêt d'une cour d'appel qui avait jugé que la réticence d'un agent immobilier et marchand de bien à donner une information essentielle sur la valeur d'un pavillon vendu par un « agriculteur devenu manœuvre, marié à une épouse en incapacité totale de travail, (qui) ne pouvait lui-même connaître » cette valeur, caractérisait un manquement au  devoir de loyauté et une réticence dolosive déterminante du consentement, a été sèchement cassé au motif que l'acquéreur, même professionnel, n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis (Civ, 3^ème, 17 janvier 2007, n° 06-10.442, Publié).

En matière générale de vente, le vendeur n'est pas tenu de porter à la connaissance de l'acheteur le profit qu'il compte retirer de l'opération (notamment, Com, 17 mars 2015, n° 13-25.142, Publié).

En quatrième lieu, il est jugé que dans le cas de la vente de gré à gré de l'immeuble d'un débiteur en liquidation judiciaire, le liquidateur n'est pas tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur (Civ, 3^ème, 21 décembre 2017, n° 16-20.675, Publié).

La qualification juridique des relations entre les parties

Si un litige oppose les parties avant la conclusion formelle d'un contrat synallagmatique, il convient de préciser la nature juridique des relations nouées alors par les parties.

Doivent être distingués en pratique et en droit :

La simple invitation à négocier, ou offre de pourparlers, qui n'est pas un contrat, n'engage en principe aucune des parties mais les oblige à se comporter loyalement et de bonne foi.       

En revanche, la promesse de vendre ou d'acheter est un contrat, que cette promesse soit unilatérale ou synallagmatique. Les termes et stipulations de ce contrat obligent les parties.

Aux termes de l'article 1124 du code civil « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ».

A mi-chemin de ces deux situations juridiques, l'article 1114 du code civil, créé par l'ordonnance de 2016 venue consacrer une jurisprudence classique, définit l'offre de contracter, de vendre ou d'acheter (ou pollicitation) comme l'acte par lequel une partie déclare son intention de vendre ou d'acheter à un prix et selon des conditions qu'elle détermine. Cette offre peut être faite à une personne déterminée ou à toute personne intéressée. Elle comporte généralement un délai d'acceptation.

Aux termes du code civil, « l'offre comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ». 

L'offre peut être librement rétractée tant qu'elle n'est pas parvenue à son destinataire (article 1115 du code civil). L'article 1116 du code civil dispose, fidèlement toujours à la jurisprudence classique, que l'offre parvenue à son destinataire ne peut être rétractée avant l'expiration du délai fixé, ou, si cette offre n'était pas assortie d'un délai, avant l'écoulement d'un délai raisonnable. Ces délais acquis, l'offre est caduque (article 1117). Si l'offre est rétractée irrégulièrement, son auteur engage a responsabilité civile extracontractuelle.

Mais si une personne accepte l'offre, son auteur est lié dans les termes de cette offre. Si l'acceptation n'est pas conforme à l'offre, elle est dépourvue d'effet. Cette acceptation peut être rétractée aussi longtemps que l'auteur de l'offre ne l'a pas reçue. Lorsque l'acceptation conforme parvient à l'auteur de l'offre, le contrat est conclu (article 1121).

Celles-ci étaient-elles encore au stade des pourparlers, ou une véritable ou un contrat s'était-il noué dans les conditions de l'article 1583 du code civil, même non formalisé mais les engageant irrévocablement, l'une envers l'autre ?

Les juges qualifient la situation des parties et les droits et obligations contractées, en considérant de manière concrète les implications des échanges intervenus entre les parties. Les décisions sont très nombreuses et reflètent la diversité des circonstances de fait. À titre d'exemples, et pour s'en tenir à la période récente, on peut citer les affaires suivantes qui rendent compte de la démarche des juges.

Civ, 3^ème,  18 janvier 2024, n° 22-18.996 : « la cour d'appel a, d'abord, constaté qu'en réponse à l'offre d'achat émise par M. [D] par courrier électronique du 23 décembre 2017, au prix de 800 000 euros, et sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, la société BSK immobilier lui a indiqué, par courrier électronique du 29 décembre suivant, que M. [J] souhaitait connaître le montage financier et la répartition entre apport personnel et demande de prêt, ce dont elle a souverainement déduit que cette information était déterminante de son acceptation. Elle a, ensuite, relevé que si M. [J] avait signé, le 13 janvier 2018, le courrier électronique du 23 décembre 2017 reprenant l'offre de M. [D], sur lequel il avait indiqué les coordonnées de son notaire, la société BSK immobilier avait, le même jour, précisé à M. [D], en lui transmettant la proposition signée par M. [J], que celui-ci était dans l'attente d'une proposition d'un autre acquéreur pour le lundi suivant. (…), la cour d'appel a pu retenir qu'en l'absence de mention expresse d'acceptation de l'offre, soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt ayant fait l'objet d'un accord de principe d'une banque, dont il n'était pas établi qu'il avait été porté à la connaissance de M. [J], la seule signature apposée par ce dernier sur le courrier électronique du 26 décembre 2017, alors même que son mandataire précisait le même jour qu'il attendait une autre proposition d'un tiers, ne pouvait suffire à établir la perfection de la vente ».

Civ, 3^ème, 22 juin 2023 n° 22-16.498 : « pour rejeter la demande de la société Sweethome tendant à voir déclarer la vente parfaite, l'arrêt (de la cour d'appel) retient que l'acceptation de l'offre par la société Rousseau-Malabry ne constituait qu'une offre d'entrer en pourparlers, la vente étant soumise à la conclusion d'une promesse de vente. En statuant ainsi, alors que ni l'offre d'achat, ni son acceptation, ne faisaient de la signature d'une promesse de vente une condition de perfection de la vente, la cour d'appel a violé... ».

Civ, 3^ème, 16 mars 2022, n° 21-10.586 : « Pour rejeter la demande de M. [S] et Mme [V] tendant à voir déclarer la vente parfaite, l'arrêt retient que la mention d'une simple acceptation d'une offre par M. et Mme [B] suffit à établir que les parties n'en étaient qu'au stade des pourparlers. En statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la proposition d'achat du 16 mai 2016, qui indiquait la chose à vendre et le prix proposé sans concours bancaire avait été contresignée par M. et Mme [B] qui y avaient ajouté la mention manuscrite « lu et approuvé, bon pour acceptation de l'offre », de sorte qu'il y avait accord des parties sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Civ, 3^ème, 21 juin 2021, n° 20-16.761 : « l'arrêt retient que la question de la répartition, dans la somme globale de 255 000 euros, du prix du bien et des frais d'agence, n'était pas réglée, que le message de M. [E] du 25 mai 2014 ne permettait pas d'établir un accord sur la chose et le prix et que Mme [M] ne pouvait se prévaloir du caractère parfait de la vente dès lors qu'aucune pièce produite ne démontrait qu'un accord avait été trouvé avec les vendeurs sur le prix du bien, les consorts [E] n'ayant jamais formellement accepté la contre-proposition. En statuant ainsi, alors que, le 25 mai 2014, les consorts [E] avaient adressé à l'agence immobilière un message par lequel ils acceptaient le prix de 255 000 euros, frais d'agence inclus, la cour d'appel a violé... ».

Civ, 3^ème, 27 juin 2019, n° 18-15.863 : « l'analyse des pièces produites démontraient que les parties avaient, d'un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d'acquérir à la conclusion d'un avant-contrat et qu'elles en étaient restées au stade des pourparlers lorsque... ».

La rupture fautive des pourparlers

Il est évidemment permis de rompre les pourparlers aussi longtemps qu'un accord sur la chose et le prix n'est pas intervenu d'une manière ou d'une autre. Le code civil en pose le principe à l'article 1112, alinéa 1er : « L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres... ». Cependant, ce texte ajoute aussitôt : « ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi... ». Ces dispositions, introduites par l'ordonnance de 2016 portant réforme du droit des contrats, sont venues consacrer une jurisprudence bien établie.

Ainsi, une rupture abusive des pourparlers est condamnable au titre de la responsabilité délictuelle des articles 1240 et 1241 du code civil. Elle a la nature d'un abus de droit.

La preuve de cette faute n'est pas toujours facile à rapporter et ne peut résulter du seul préjudice causé à l'une des parties par le comportement de l'autre. Les juges prendront en compte la durée des pourparlers, le caractère soudain de la rupture, l'absence de motifs légitimes à cette rupture, la mauvaise foi et l'intention de nuire de son auteur. L'expression familière : mener en bateau... décrit assez bien un comportement abusif et condamnable en période de pourparlers.

Les juges apprécient concrètement le comportement des parties aux négociations, leur sincérité, le caractère intelligible, rationnel et légitime de la rupture et les conditions de celle-ci (confère par exemple : Civ, 3^ème, 4 mars 2021, n° 19-16.204 ; Civ, 3^ème, 22 novembre 2018, n° 17-22.773 ; Civ, 3^ème, 9 mars 2017, n° 16-12.846). Une rupture des négociations la veille du jour convenu pour la signature de la promesse peut, avec d'autres éléments de contexte, caractériser un abus de droit (Civ, 1^ère, 6 janvier 1998, n° 95-19.199, Publié).

Il a été jugé que le simple fait de contracter, même en connaissance de cause, avec une personne ayant engagé des pourparlers avec un tiers ne constitue pas, en lui-même et sauf intention de nuire ou emploi de manœuvres frauduleuses, une faute de nature à engager la responsabilité civile de son auteur, peu important que celui-ci ait en définitive profité du comportement fautif du cédant (Com, 26 novembre 2003, n° 00-10.243, Publié).

S'agissant du préjudice indemnisable en cas de rupture abusive prouvée des pourparlers, l'article 1112, alinéa 2 du code civil, dispose que « en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages ». 

Cette disposition, introduite dans le code civil à l'occasion de la réforme du droit des obligations en 2016, est venue consacrer une jurisprudence constante, selon laquelle « une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte d'une chance de réaliser les gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat » (notamment  Civ, 3^ème, 28 juin 2006, n° 04-20.040, Publié ; Civ, 3^ème, 7 janvier 2009, n° 07-20.783, Publié ; Com, 18 septembre 2012, n° 11-19.629, Publié).

De ce fait, seules les conséquences immédiates et directes de la faute commise, tels les frais de négociation, de vain déplacement par exemple, soit des préjudices bien plus limités que la perte de chance de conclure le contrat de vente, peuvent faire l’objet d’une indemnisation.

Camille Terrier

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