Prescription acquisitive abrégée : le règlement de copropriété n'est pas un juste titre

Civ, 3ème, 18 décembre 2025, n° 24-15.759, Publié

L'article 2272 du code civil énonce, dans son premier alinéa, que le délai pour acquérir un bien immobilier par prescription, est de trente ans, et dans son second alinéa que ce délai est de dix ans lorsque le possesseur de l'immeuble a acquis de bonne foi et par juste titre.

Les articles suivants, 2273 à 2275, précisent que le titre nul par défaut de forme (une fausse signature par exemple) ne peut être un juste titre, que la bonne foi est toujours présumée et qu'elle s'apprécie à la date de l'acquisition.

La bonne foi se définit ici simplement comme le fait que le possesseur a cru au moment de l'acquisition du bien, qu'il tenait ses droits du véritable propriétaire (Civ, 3^ème, 15 juin 2005, n° 03-17.478, publié).

S'agissant du juste titre, une jurisprudence ancienne et constante, citée dans l'arrêt commenté, le définit comme le titre qui, considéré en soi, aurait transféré la propriété du bien s'il était émané du véritable propriétaire (Civ, 3^ème, 29 février 1968, n° 65-13.821, Publié ; pour un acte de partage : Civ, 3^ème, 11 février 2015, pourvoi n° 13-24.770, Publié).

En conséquence, le juste titre ne doit pas émaner du véritable propriétaire. Auquel cas, il aurait été translatif de propriété, sauf cause de nullité affectant l'acte lui-même.

Le juste titre est donc, par hypothèse, un acte translatif de propriété (vente, donation, échange, legs, dation en paiement, jugement d'adjudication...). Le juge saisi doit, si la prescription abrégée est invoquée, vérifier, au besoin d'office selon une jurisprudence constante, que le vendeur ou cédant n'était pas le véritable propriétaire.

Ainsi, un acte de succession notarié, qui n'a qu'un caractère déclaratif, ne constitue pas un juste titre (Civ, 3^ème, 25 juin 2008, n° 07‑14.649, Publié).

L'arrêt commenté se situe dans cette ligne : un règlement de copropriété, considéré en soi, n'a pas d'effet translatif de propriété. Quelles que soient les mentions portées au règlement ou à l'état descriptif de division, elles ne peuvent caractériser un juste titre permettant d'acquérir par prescription abrégée.

En l'espèce, le litige portait sur la propriété de surfaces attenantes à un lot de copropriété. Le règlement de copropriété énonçait que les surfaces en cause étaient affectées à la jouissance spéciale de ce lot. Ce faisant, il ne conférait qu'un droit d'usage et de jouissance. La cour d'appel de Paris avait retenu que les mentions du règlement de copropriété étaient suffisantes pour établir un juste titre au profit du propriétaire du lot, « nonobstant l'absence de désignation des extensions litigieuses dans leur acte de vente ou ledit règlement ». La cassation était inévitable (pour un précédent assez exact : Civ, 3^ème, 5 octobre 1994, n° 92-15.926, Publié, cité dans le corps de l'arrêt commenté).

On ajoutera que le juste titre ouvrant droit à la prescription abrégée doit mentionner exactement le bien litigieux, sans erreur ou insuffisance. En particulier, la totalité du bien revendiqué doit être mentionnée à l'acte translatif (Civ, 3^ème, 13 décembre 2006, n° 05-21.249, Publié : dans cette affaire, la surface revendiquée était de 3041 m2, tandis que celle mentionnée à l'acte était de 3006 m2, en conséquence de quoi, cet acte ne pouvait être considéré comme juste titre).

Toutefois, dans un arrêt du 23 février 2005 (n° 13-17.899, non publié), la Cour de cassation a fait preuve de davantage de souplesse en retenant qu'une mention de surface discordante à l'acte n'enlevait à celui-ci son caractère de juste titre si l'immeuble revendiqué pouvait être clairement identifié sur cet acte. Mais il n'est jamais sage de parier sur la souplesse de la Cour de cassation...

Camille Terrier

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