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Première jurisprudence sur l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi

Dernière mise à jour : 4 nov. 2023


Le propriétaire d'une maison donnée à bail délivre à ses locataires un congé pour reprendre et habiter lui-même comme résidence principale, à effet du 30 septembre 2020. Les locataires soutiennent que le congé a été délivré frauduleusement, au seul motif d'un litige les opposant à ce bailleur sur l'état du logement.


Le tribunal judiciaire de Cambrai est saisi, par le bailleur en validation du congé, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation, et par les locataires, en annulation du même congé et en paiement de diverses sommes au titre d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral. Le tribunal fait droit aux demandes du bailleur et déboute les locataires de toutes leurs demandes. Les locataires quittent les lieux en juin 2021.


Par arrêt du 19 mai 2022, la cour d'appel de Douai confirme le jugement, juge régulier le congé pour reprise et confirme l'expulsion des locataires et le paiement d'une indemnité d'occupation.


Aux termes de l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, un congé doit être justifié soit par la volonté de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif réel et sérieux. Le motif doit être indiqué dans le congé, à peine de nullité. En cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise doivent être indiqués, ainsi que, si ce n'est pas le bailleur, le lien existant entre le bénéficiaire de la reprise et ce bailleur : conjoint, partenaire, ascendants ou descendants, selon les précisions de la loi. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette dernière prescription a été introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014. Auparavant, le bailleur n'était pas tenu de justifier de sa décision. Seule l'allégation de fraude pouvait conduire à vérifier les motifs du congé.


En cas de contestation, dit encore le texte, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé. Il peut notamment déclarer non valide ce congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.


En l'espèce, les locataires soutenaient que, si le congé indiquait le motif de la reprise et l'identité de son bénéficiaire, il n'avançait pas d'éléments sérieux et légitimes pour le justifier et doit, en conséquence, être annulé. La question soumise à la cour d'appel était donc de savoir si le congé avait été délivré valablement même s'il n'était alors justifié du caractère réel et sérieux du motif de reprise pour habiter.


En premier lieu, la cour d'appel relève que cette obligation de justifier du caractère réel et sérieux de la reprise n'est pas, selon la loi, une prescription de forme du congé édictée à peine de nullité. C'est une obligation de fond, le bailleur devant être en mesure d'en justifier en cas de contestation.


En second lieu, sur le fond, la cour d'appel énumère les faits avancés par le propriétaire qui justifient le caractère réel et sérieux de la reprise, bien qu'il n'occupe pas, ou pas encore effectivement les lieux : la preuve d'importants travaux dans le logement, l'inscription du propriétaire sur les listes électorales de la commune, la souscription de contrats de fourniture d'eau, de gaz et d'électricité mais aussi d'une téléalarme et d'un abonnement internet, et la notification aux services fiscaux de son nouveau lieu d'habitation.


Le moyen soumis à la Cour de cassation fait valoir que le congé pour reprise devait, à peine de nullité, justifier du caractère réel et sérieux de cette reprise ; que ce caractère réel et sérieux doit être apprécié à la date du congé, et non pas sur le fondement de démarches ou d'actions postérieures à ce congé ; que la cour d'appel n'a pas recherché si ces différentes démarches et actions traduisaient réellement la volonté d'habiter à titre de résidence principale.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi.


Elle retient en premier lieu que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité. Ce n'est pas exactement ce qu'a dit la cour d'appel, mais la conséquence pratique est la même : le congé est valable même s'il ne satisfait pas à la condition de forme de justifier du caractère réel et sérieux du motif de reprise. La loi ne prévoit la nullité de ce congé que dans le cas où la nature même du congé et l'identité du bénéficiaire ne sont pas indiquées. La formulation de la loi justifie bien une telle décision.


En second lieu, selon la Cour de cassation, la cour d'appel a souverainement déduit des différents éléments d'appréciation qu'elle a relevés, que l'auteur du congé établissait bien le caractère réel et sérieux de son intention de reprise. Ce caractère doit être apprécié à la date de délivrance du congé, mais il peut l'être à cette date sur le fondement d'éléments apparus postérieurement. C'est précisément là, l'apport doctrinal de l'arrêt, qui motive sa publication.


La Cour de cassation n'avait été saisie que sur les conditions de l'entrée en vigueur des dispositions introduites par la loi ALUR à l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, ce qui lui avait permis d'énoncer que ces dispositions nouvelles sont applicables à la contestation d'un congé délivré après l'entrée en vigueur de cette loi, même si le bail a été conclu antérieurement à celle-ci (Civ, 3ème, 19 décembre 2019, n° 18-20854 ; Civ, 3ème, 9 février 2022n n° 21-10388, publié).


Il résulte de l'arrêt commenté que le congé pour reprise :


- Doit, à peine de nullité de ce congé, indiquer les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise et, s'il ne s'agit pas du bailleur, le lien d'ayant-droit avec ce dernier, prescription figurant dans la loi de 1989 depuis son origine ;


- Et doit aussi depuis 2014, même si la sanction de la nullité n'est pas prévue à cet égard, justifier le caractère réel et sérieux de la reprise. On ne peut que recommander aux bailleurs d'être, là, aussi précis et complets que possible, ne serait-ce que pour limiter le risque d'une contestation judiciaire inutile ;


- En toutes hypothèses, le juge, s'il est saisi, devra vérifier, au besoin d'office, ce caractère réel et sérieux.

Comme auparavant, la sincérité du congé est appréciée à la date de la délivrance du congé, et non pas à la date d'effet de ce congé. Mais il est admis que le juge peut se prononcer sur tous les éléments produits, même survenus postérieurement au congé.


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