Pour le bailleur, vouloir remédier à l'indécence d'un logement ne peut pas être un motif légitime et sérieux de congé
Civ, 3ème, 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié
L'article 1719, 1° du code civil pose cette obligation d'ordre public que : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant (…) ».
Dans l'arrêt commenté, la Cour de cassation a considéré que la formulation de la deuxième phrase du 1° était insuffisante au regard des objectifs de la loi et en a réécrit le texte comme il lui convenait mieux. Et le sens en est maintenant assez différent.
1. Le 25 novembre 2016, une SCI donne à bail d'habitation un studio. En 2018, la bailleresse assigne le locataire au motif de loyers et charges impayés. Par jugement du 7 janvier 2019, devenu définitif, le tribunal d'instance de Paris a dit que le logement était indécent en raison notamment de sa surface inférieure aux minima prévus par l'article 40 de l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris (véritable encyclopédie normative des contraintes et des droits de la vie urbaine). En conséquence, le tribunal a rejeté la demande d'expulsion.
Le 23 mai 2019, la SCI a délivré un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur le projet (dont le sérieux n'a pas été contesté) de réaliser des travaux, et l'existence de loyers impayés. Le 7 août 2020, la SCI a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour validation du congé et expulsion. Par jugement du 30 mars 2021, le juge a débouté la SCI de ses demandes aux fins d'expulsion, mais condamné le locataire au titre de l'arriéré de loyers et de charges.
2. Devant la cour d'appel, la SCI demandait la validation du congé pour motif légitime et sérieux. Le locataire invoquait les dispositions de l'article 1719, 1° du code civil.
Mais la cour d'appel oppose à ce dernier, d'une part que la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l'échéance du bail ne s'apparente pas à une résiliation judiciaire au sens de cet article 1719, 1° du code civil, et d'autre part, que le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, tout comme la nécessité d'effectuer des travaux, si la réalisation de ces travaux constitue un projet sérieux et nécessite le départ du locataire.
3. Sur le pourvoi du locataire, la Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel au visa des articles 1719, 1° du code civil, 6 (obligation de délivrance d'un logement décent), 15 (les règles relatives au congé) et 20-1 (les règles relatives à la mise en conformité d'un logement indécent) de la loi du 6 juillet 1989. Elle entend déduire de ces différents textes que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Ce qui n'allait pas complètement de soi...
4. La deuxième phrase du 1° de l'article 1719 du code civil a été ajoutée au texte par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Il s'agissait de ne pas permettre aux bailleurs de se prévaloir de l'indécence du logement loué pour obtenir le départ du locataire en invoquant la nullité du bail et sa résiliation judiciaire.
Littéralement, le texte signifie seulement que quand bien même la nullité du bail ou sa résiliation aurait été prononcée au motif d'un logement impropre à l'habitation, le bailleur ne pourrait requérir l'expulsion du locataire. Dans ces circonstances, ce dernier tient de la loi le droit de se maintenir dans les lieux comme occupant tandis que le bailleur ne peut se soustraire à aucune de ses obligations et doit proposer une solution de relogement en contrepartie de la libération des lieux.
La cour d'appel de Paris n'avait donc pas vraiment tort en retenant que le non renouvellement du bail par un congé à son échéance n'est pas une demande d'expulsion à la suite d'une annulation ou d'une résiliation du bail. Et qu'en l'état, ce n'est pas violer le texte que de considérer que l'indécence du logement est un motif légitime et sérieux de congé.
Mais le texte est en réalité assez mal conçu. L'objectif du législateur était d'interdire au bailleur, responsable ou présumé responsable de l'indécence du logement, de s'en prévaloir pour obtenir le départ du locataire. La Cour de cassation en déduit, en prétendant confronter ce texte aux articles 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, mais en réalité de manière prétorienne, qu'un congé pour motif légitime et sérieux est également prohibé puisqu'il peut conduire au départ forcé du locataire et permettre au bailleur de se soustraire à ses obligations.
Soit. On se demande ce qu'il en sera lorsque devra être jugée la validité d'un congé pour reprise ou pour vendre un logement ne répondant pas aux caractéristiques d'un logement décent. On suppose que le congé sera valablement délivré, mais qu'une expulsion ne sera pas permise.
5. Par ailleurs, la Cour de cassation a réduit la portée du texte ainsi redéfini en posant la règle, dont on ne peut trouver aucune trace dans la loi, que le congé pour motif légitime et sérieux n'est prohibé que si le bailleur avait connaissance de l'indécence du logement lors de la signature du bail, c'est à dire si les textes réglementaires tels qu'alors applicables conduisaient à attacher au logement une ou plusieurs causes d'indécence.
En réalité, la Cour de cassation avait déjà admis par un arrêt du 11 janvier 2024 (n° 22-16730, inédit), que dans le cas d'un bail conclu le 21 juillet 1985, soit antérieurement à l'entrée en vigueur du décret du 30 janvier 2002, les dimensions devenues insuffisantes du logement pouvaient constituer un motif légitime et sérieux du congé donné, le bailleur se trouvant contraint de s'opposer au renouvellement du bail faute de pouvoir remédier à la cause de l'indécence. Dès lors, l'expulsion du locataire pouvait être ordonnée.
Dans cette affaire de 2024, en effet, le logement est devenu indécent en cours d'exécution du bail par l'effet de l'intervention du décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques d'un logement décent, notamment les minima de surface et de volume. Il semble donc, selon cet arrêt de 2024 (dont la portée est normative est sans doute réduite puisqu'il n'a pas été publié) que deux conditions doivent être satisfaites pour que soit valable un congé pour motif réel et sérieux : 1) qu'à la date du bail, le logement n'était pas indécent et 2) que la mise aux normes de ce logement soit impossible matériellement, ces conditions paraissant cumulatives.
6. La restriction opérée aujourd'hui par la Cour s'applique normalement à tous les baux conclus avant la promulgation du décret du 30 janvier 2002, ce qui est loin d'être un effet négligeable, du moins lorsqu'il est impossible de satisfaire aux normes applicables.
Il faut rappeler que le décret du 30 juin 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent comprend différentes normes relatives aux caractéristiques, à la sécurité, au confort et à l'équipement et qu'il est régulièrement modifié et complété. Certaines de ces normes, en particulier celles relatives à l'habitabilité des logements, sont inscrites depuis longtemps dans les règlements sanitaires départementaux (depuis 1979, pour le règlement du département de Paris).
Dans la diversité des situations de fait soumises aux juges, il doit pouvoir arriver qu'indépendamment des questions de surface, le renforcement des normes en cours d'exécution du bail fasse basculer le logement dans l'indécence.
Dans l'arrêt commenté du 4 juin 2026, le logement n'était pas conforme aux prescriptions de l'article 4 du décret selon lesquelles « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ». Mais, quoique cela ne soit pas bien clair dans les décisions intervenues, il était sans doute possible de le réaménager pour satisfaire à cette norme. Ainsi, l'arrêt de 2024 et celui, commenté, de 2026 paraissent être en cohérence.
Camille Terrier
Commentaires