Obligation de délivrance d'un logement décent : l'obligation à la charge du bailleur est continue mais le droit à réparation du locataire est le cas échéant limité par la prescription triennale
Civ, 3ème, 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié
L'article 1719 du code civil énonce la nature et la portée de l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant (…) ».
La jurisprudence retient de manière constante que cette obligation de délivrance a un caractère continu et qu'elle est exigible pendant toute la durée du bail.
Qu'en est-il alors du droit à indemnisation du locataire ? Ce dernier peut-il se voir opposer, malgré ce caractère continu de l'obligation de délivrance, la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (« toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ») ?
1. Une personne qui occupe à Paris depuis le 1er octobre 2005 un local d'habitation meublé, assigne le 10 août 2015 le propriétaire de ce local avec deux demandes principales : voir condamner le propriétaire bailleur à réaliser sous astreinte des travaux de nature à rendre le logement conforme aux règles de sécurité et d'habitabilité et voir indemniser ses différents chefs de préjudice.
2. Par jugement du 14 novembre 2016, le tribunal d'instance de Paris 18ème ordonne une expertise sur l'état du logement et les désordres dénoncés par la locataire. Après le dépôt du rapport d'expertise, le tribunal, par jugement du 28 février 2019, condamne le bailleur à réaliser différents travaux. En outre, le tribunal condamne le bailleur à payer, pour n'avoir pas satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent, des sommes à la locataire en réparation de ses préjudices de jouissance, de santé et moral.
Toutefois, les sommes réclamées sont fortement réduites, le tribunal ayant limité à la période non prescrite. Insatisfaite du montant des dommages et intérêts alloués, la locataire interjette appel.
3. Devant la cour d'appel, les parties s'opposent sur le caractère ou non partiellement prescrit des demandes indemnitaires de la locataire. Celle-ci, qui a quitté les lieux en mars 2022, demandant par conclusions du 15 novembre 2018 l'indemnisation de ses préjudices à compter de son entrée dans les lieux loués, le 1er octobre 2005.
La cour d'appel relève que dans son assignation du 10 août 2015, la plaignante avait visé une période débutant le 21 septembre 2013. Ainsi cette demande ne saurait être prescrite au 15 novembre 2015, cette assignation ayant en outre suspendu le délai de prescription. Ainsi, les préjudices antérieurs au 21 septembre 2013 ne peuvent donner lieu à indemnisation.
4. Le moyen soumis à la Cour de cassation soutenait que la prescription triennale était inapplicable, l'état d'indécence du logement étant continu à compter de l'entrée dans les lieux de la locataire et non résolu à la date des conclusions par lesquelles la locataire a demandé l'indemnisation de l'ensemble de ses préjudices.
La Cour retient, à vrai dire sans grande surprise, que certes l'obligation de délivrance est une obligation continue qui peut faire l'objet d'une obligation forcée aussi longtemps que les manquements du bailleur perdurent, mais qu'il n'en découle pas qu'il puisse être fait exception au jeu de la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, seule la période de trois ans antérieure à la demande en justice pouvait en l'espèce faire l'objet d'une demande en réparation des préjudices liés à l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.
Il ne pouvait en être autrement. On ne voit par quel raisonnement on pourrait admettre qu'une jurisprudence posant le caractère continu d'un manquement quelconque pourrait conduire à écarter le dispositif légal relatif à la prescription.
Camille Terrier
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