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Le privilège spécial du bailleur d'immeuble sur les meubles garnissant les lieux

Dernière mise à jour : 4 nov. 2023




Un privilège, en droit des sûretés, est le droit légal donné à un créancier d'être préféré à d'autres créanciers au titre de la nature de sa créance (article 2330, dernier alinéa, du code civil). Ces privilèges sont de différentes natures, généraux ou spéciaux. La matière a été reécrite, modernisée et simplifiée par l'ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés. Certains privilèges spéciaux anciens, devenus inutiles, ont été supprimés. Ces privilèges légaux ne doivent pas à être confondus avec les sûretés conventionnelles (cautionnement, nantissement, etc).


Le privilège spécial du bailleur, qui vise à lui garantir le paiement des loyers et autres créances nées en exécution du contrat a été réaffirmé. Il peut n'avoir qu'un intérêt pratique limité en matière de bail d'habitation, sauf cas particuliers, mais peut être déterminant en matière de bail commercial, professionnel ou rural.


Ce privilège répond à l'obligation générale faite au preneur à bail par l'article 1752 du code civil de garnir les locaux loués de « meubles suffisants » (en valeur et à l'appréciation du juge saisi), à défaut de quoi et à moins qu'il ait donné des sûretés capables de répondre des loyers, le bail peut être résilié et l'expulsion ordonnée.


Les créances privilégiées sont les loyers et fermages, les réparations locatives et « tout ce qui concerne l'exécution du bail » (article 2332 du code civil).


L'article 2332-3 du code civil indique l'ordre dans lequel s'exercent les privilèges spéciaux, notamment du bailleur d'immeuble.


1. Concrètement et selon les circonstances, le bailleur créancier, agissant sur le fondement de l'article L511-1 du code des procédures civiles d'exécution (CPCE), peut solliciter du juge de l'exécution l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens corporels de son débiteur, sans commandement préalable, à la condition de justifier d'une créance (de loyers ou de charges) incontestable dans son principe et de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. Les opérations pratiques de l'huissier sont réglées par les articles R522-1 à R522-14 du même code.


La saisie-vente, après que le créancier ait obtenu un titre exécutoire constatant l'état liquide et exigible de sa créance, doit être précédée d'un commandement de payer notifié par l'huissier au débiteur. Ce commandement soit, à peine de nullité comporter certaines mentions. A compter de la signification de ce commandement, le débiteur dispose d'un délai de huit jours pour régler (article 221-1 du CPCE). A défaut de paiement, l'huissier peut poursuivre la saisie des biens meubles (“qui peuvent se déplacer d'un lieu à un autre”, selon la définition de l'article 528 code civil), réaliser leur inventaire et faire procéder à la vente, à l'amiable ou aux enchères. Les biens meubles par nature insaisissables sont énumérés par les articles L112-2 et R112-2 du CPCE.


La saisie vente dans le local d'habitation du débiteur pour un montant inférieur à 535 € (et sauf si la créance est alimentaire) ne peut être pratiquée que si un autre mode de recouvrement n'est pas possible, à moins que le juge ne l'autorise (articles L221-2 et R221-2 du CPCE).


2. Longtemps, s'est posée en jurisprudence la question de l'assiette de ce privilège du bailleur. Antérieurement à la réforme de 2021, le texte de l'article 2332, 1°, du code civil disposait que le bailleur, quelle que soit la nature du bail, dispose d’un privilège sur tout ce qui garnit l’immeuble donné à bail. Ainsi, le privilège du bailleur s’exerçait sur tous les meubles corporels qui garnissaient les lieux loués, y compris les aménagements qui ne sont pas immeubles par destination et il était indifférent que ces meubles appartiennent à des tiers dès lors que le bailleur n’avait pas été informé de leur origine.


La jurisprudence avait cependant précisé que les biens dont le bailleur a été informé, au moment de leur introduction dans l’immeuble, qu'ils appartiennent à un tiers, doivent être distraits de l’assiette du privilège du bailleur d’immeuble (Com, 16 novembre 2010, n° 09-70765 Publié ; Civ, 3ème, 24 juin 2009, n° 08-14357 Publié). La connaissance acquise par le bailleur, ultérieurement à l'installation des meubles dans l'immeuble loué, que ceux-ci appartiennent à des tiers, ne faisait pas obstacle à l'exercice du privilège (Civ, 3ème, 4 février 1976, n° 74-13586 Publié). Il appartenait donc au preneur ou au propriétaire des meubles, pour écarter les effets du privilège, de rapporter la preuve que le bailleur connaissait l’appartenance des meubles au moment de leur introduction dans l’immeuble loué.


L'ordonnance du 15 septembre 2021 a rendu cette jurisprudence obsolète en édictant, à l'article 2332, 1°, nouveau du code civil, que le privilège spécial du bailleur porte sur « toutes les sommes dues en exécution d'un bail ou de l'occupation d'un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d'exploitation et la récolte de l'année ».


Désormais, il appartient au bailleur d'établir que les meubles sur lesquels il entend exercer son privilège appartiennent au débiteur. En cas de contestation, le tiers qui réclame la restitution de meubles lui appartenant, doit exercer l'action en distraction de ces biens (article R221-51 du CPCE).


A l'inverse, lorsque des meubles appartenant au locataire débiteur ont été déplacés sans l'accord du bailleur, ce dernier conserve sur eux son privilège et peut exercer l'action en revendication (article 2332, 1° du code civil). Si la saisie porte sur des biens qui sont détenus par un tiers et dans les locaux d'habitation de ce dernier, elle est autorisée par le juge de l'exécution (article L221-1 du CPCE).


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