La vente d'un bien immobilier en viager

Les ventes d'un immeuble en viager sont, chaque année, de l'ordre 5000 à 6000, soit 1 % des transactions immobilières. 

Si cette institution de la vente avec rente viagère est très ancienne, pratiquée dès l'Antiquité, introduite en France par le droit médiéval et consacrée par le code civil de 1804, elle a été considérée avec suspicion, du moins à l'époque moderne, comme un pari immoral sur la mort d'autrui et, pour les acheteurs, comme un risque possiblement inconsidéré (le film « Le Viager » en 1972, la rente viagère servie pendant plus de trente ans à Jeanne Calment...), parfois comme une source de conflits dans les familles, voire comme une source d'inspiration pour un assassin (l'affaire dite de l'empoisonneur au viager, jugée par la Cour d'assises de Nice en 2019 et 2022). Mais la perception de l'institution paraît évoluer et le nombre des ventes en viager est en progression.

Aujourd'hui, l'utilité sociale du viager est mise en avant, en ce qu'il permet aux personnes âgées de compléter leurs ressources pour se maintenir à leur domicile, le cas échéant tout en procédant de leur vivant à des donations à leurs enfants grâce au bouquet. Certains acheteurs, de leur côté, voient dans le viager la possibilité d'investir en immobilier sans devoir contracter un emprunt coûteux et en bénéficiant de la réduction de prix consentie pour un viager avec maintien dans les lieux du ou des vendeurs.

En outre, les intervenants aux ventes viagères se sont professionnalisés. La Caisse des dépôts et d'autres investisseurs institutionnels ont, par exemple, créé en 2014 Certivia, présenté comme un fonds viager solidaire, dont l'objectif est de redonner du pouvoir d'achat aux retraités propriétaires et de garantir des cessions éthiques et sécurisées. Pour un tel opérateur qui achète beaucoup en viager, les risques de ces opérations sont réduits, les mauvaises surprises étant compensées par les bonnes, s'il est permis de le dire ainsi.

La vente en viager peut se rapporter à un bien vendu libre ou occupé, mais neuf transactions sur dix concernent un bien occupé par le vendeur. L'âge moyen du vendeur en viager est de 75 à 85 ans. La durée moyenne de versement de la rente est de 15 ans.

Selon les publications professionnelles, la valeur moyenne d'un bien vendu en viager est de 251 000 €. La rente moyenne est de 554 €, le bouquet moyen de 58 000 à 83 000 €.

            Définition juridique de la vente en viager

La vente en viager est une vente dans laquelle le prix, ou une partie du prix, est payé par l'acheteur, dit débirentier, sous forme d'une rente versée au vendeur, dit crédirentier, généralement jusqu'à son décès. Si les vendeurs sont en couple, la réversion de la rente est généralement assurée au survivant. S'ajoute le plus souvent à cette rente périodique, un bouquet, soit une somme versée lors de la signature des actes.

Ce bouquet est exonéré de tout impôt sur les plus-values, si la cession porte sur une résidence principale. La rente est soumise à l'impôt sur le revenu mais pour une fraction seulement de son montant, fixée selon l'âge du crédirentier au moment de l'entrée en jouissance (70 % s'il est âgé de moins de 50 ans, réduit à 30 % s'il est âgé de plus de 69 ans (cf l'article 158 du code général des impôts, point 6).

Le crédirentier conserve, selon les cas, soit le droit d'habiter le bien jusqu'à son décès ou un autre événement contractuellement prévu, soit l'usufruit de ce bien. Si l'acheteur occupe le bien, il versera au crédirentier une rente qui sera la contrepartie de l'occupation des lieux.

Le crédirentier bénéficie de l'hypothèque spéciale du vendeur (article 2402, 1° du code civil) s'il fait procéder à son inscription au fichier immobilier.

Lorsque la rente est constituée sur deux têtes, les clauses contractuelles peuvent prévoir qu'au décès de l'un des bénéficiaires, la rente à verser au survivant est réduite de moitié, ou stipuler une réversion totale ou toute autre disposition. Le décès de ce dernier met fin à l'obligation de verser la rente. En revanche, ce n'est pas le cas du décès du débirentier, l'obligation de paiement revenant à son ou ses héritiers.

La vente en viager peut aussi intervenir sans constitution d'une rente et ressemble alors un peu à une vente de la seule nue-propriété, le vendeur conservant l'usufruit ou un droit d'usage jusqu'à son décès.

La vente en viager et la vente de la seule nue-propriété peuvent se ressembler en pratique (d'autant que la vente de la nue-propriété peut être réalisée en viager), mais sont toutefois deux opérations distinctes. Alors que le viager n'est qu'une modalité de paiement du prix d'un bien immobilier, la vente de la seule nue-propriété laisse au vendeur un droit réel sur le bien, autonome et susceptible de cession.

Le code civil traite le contrat de rente viagère, au titre des contrats aléatoires, dans les articles 1968 à 1976 du code civil.

La rente viagère peut être constituée soit pour une chose mobilière appréciable soit pour un immeuble (article 1968). Une chose mobilière appréciable peut être, par exemple, un fonds de commerce, ou des actions ou parts sociales. Dans la pratique juridique, la rente viagère est le plus souvent constituée pour un transfert de propriété immobilière.

Mais la rente viagère peut être constituée en d'autres matières que celui de la vente. Aux termes de l'article 1969, la rente viagère peut être constituée à titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. On cite généralement l'exemple d'une rente viagère constituée en dot pour un descendant.

Il faut rappeler que la vente du logement familial implique toujours le consentement des deux époux (article 215, alinéa 3 du code civil), viager ou pas, et même si ce logement est un bien propre de l'un des époux.

            Un contrat de vente viagère dépourvu du caractère aléatoire est nul

Le caractère aléatoire du contrat de vente en viager est une condition de son existence légale.

Le viager est la modalité de paiement d'un prix comportant un aléa, car dépendant d'un événement futur dont la date est incertaine, le décès du vendeur. Il a été jugé que fixer la rente viagère au montant de l'intérêt qui serait servi pour un capital correspondant à la valeur de l'immeuble, est une modalité de paiement étrangère au mécanisme de la vente viagère (Civ, 3^ème, 18 novembre 1975, n° 73-12.683, Publié).

Aux termes de l'article 1108 du code civil, un contrat est aléatoire lorsque « les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain ». C'est l'opposé d'un contrat commutatif, par lequel, selon le texte précité, « chacune des parties s'engage à procurer à l'autre un avantage qui est regardé comme l'équivalent de celui qu'elle reçoit ».

De ce caractère de contrat aléatoire, il découle que la vente en viager doit comporter un risque ou une chance, pour l'une et l'autre des parties : la durée du versement de la rente dépend de la durée de vie du vendeur, cette durée devant être relativement incertaine. A défaut de cet aléa, le contrat est nul. La vente viagère ne relève pas des jeux de hasard, mais plutôt d'un jeu à l'aveugle où, comme en matière de bourse, les secrets d'initié ne peuvent être mis à profit. Ainsi, est dépourvue d'aléa et donc nulle, la cession d'un immeuble en viager lorsque l'acquéreur a été le médecin traitant du vendeur et connaissait la gravité de son état de santé (Civ, 3^ème, 2 décembre 1992, n° 90-19.032).

L'article 1974 du code civil énonce que « tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet ».  L'article 1975 ajoute qu’« il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ».  

Une jurisprudence constante attache à ces articles 1974 et 1975 un caractère d'ordre public de protection de l'intérêt général. La nullité encourue est donc absolue et imprescriptible (Civ, 3^ème, 10 novembre 1992, n° 90-21.417, Publié).

Donc, une vente viagère est nulle par l'autorité de la loi, si le vendeur décède dans les vingt jours à compter de la signature du contrat. Mais la survie du crédirentier plus de vingt jours après la signature du contrat ne valide pas nécessairement le caractère aléatoire de ce contrat (Civ, 3^ème, 4 novembre 1980, n° 79-11.680, Publié). La cession peut être annulée s'il est prouvé que l'acquéreur savait que le vendeur était atteint d'une maladie grave le condamnant à relativement court terme (par exemple : Civ, 1^ère, 5 mai 1982, n° 81-11.821, Publié). Il découle en effet d'une telle situation, que le prix contractuel n'a plus de caractère réel et sérieux (Civ, 1^ère, 2 mars 1977, n° 75-14.556).

A l'inverse, dès lors que le caractère ou non aléatoire de la vente en viager ne s'apprécie qu'à la date du contrat, le décès rapide du vendeur après le terme des vingt jours, et quand bien même il serait intervenu entre la promesse valant vente et la réitération par acte authentique, est sans conséquence si, au jour de la promesse, aucun indice ne le laissait prévoir (Civ, 3^ème, 4 juillet 2007, n° 06-13.275, Publié).

De nombreuses décisions annulent une vente en viager pour défaut d'aléa, lorsque, au jour de l'acte, les parties avaient connaissance d'un risque de décès imminent et il importe peu que le décès soit intervenu plus ou moins rapidement, et pour une autre maladie que celle qui était connue lors de la signature (Civ, 3^ème, 16 avril 1996, n° 93-19.661, Publié).

L'appréciation du juge sur ce point est très concrète. Dans une affaire récente, la Cour de cassation a retenu que la cour d'appel, qui avait relevé qu'une crédirentière, âgée de 78 ans et atteinte de graves difficultés de santé, était décédée un peu moins de trois mois après la cession, des suites d'une chute, était bien fondée à retenir que rien ne démontrait qu'à la date de la vente, ce décès était inéluctable à brève échéance en raison de l'insuffisance rénale au stade terminal dont elle était atteinte, « état qui n'équivalait pas à une fin de vie en raison des techniques médicales supplétives dont elle bénéficiait à domicile et qu'il n'était pas établi que (l'acquéreur) disposait de connaissances médicales et savait que l'état de santé de la venderesse compromettait son espérance de vie de manière irrémédiable (...) en dépit de leurs liens de proximité », ce dont il découlait que la vente n'était pas dépourvue d'aléa (Civ, 3^ème, 18 janvier 2023, n° 21-24.862).

Cette exigence légale d'un aléa interdit à l'acheteur d'exiger du vendeur qu'il se soumette à une visite médicale ou remplisse un questionnaire médical. Il semble logique de retenir que l'aléa disparaît aussi si le vendeur se soumet volontairement à des investigations médicales qui permettraient d'évaluer son espérance de vie, même si à notre connaissance, cela n'a pas été encore jugé. Incidemment, on voit là que tous les contrats aléatoires au sens de l'article 1108 du code civil, ne sont pas traités de la même manière : en matière d'assurance, l'assureur peut subordonner son engagement à un examen médical de l'assuré...

Même si, dans un contrat de vente viagère, les parties ne discutent pas de l'équivalence finale des prestations, il demeure que l'engagement de verser une rente viagère implique nécessairement une évaluation de l'espérance de survie du bénéficiaire. Mais l'acheteur ne pourra que l'imaginer sur la base d'informations générales et peut-être incertaines, telles les tables de mortalité, comme celles de l'INSEE, qui rapportent les probabilités de survie, ou de décès d'une population donnée selon l'âge, le sexe, le niveau de vie, les diplômes etc.

Les juges mêlent souvent, et nécessairement, dans l'examen des affaires, la question de l'aléa et celle du caractère sérieux du prix. En effet, l'absence de prix sérieux a pour effet mécanique de retirer tout caractère aléatoire au contrat.

Ainsi, il a été jugé que l'appréciation de l'aléa ET du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l'intérêt que procurerait le capital constitué par la propriété, le cas échéant grevée de la réserve de jouissance au profit du vendeur (Civ, 3^ème, 16 juillet 1998, n° 96-12.720, Publié ; Civ, 3^ème, 21 janvier 2015, n° 13-25.689). La Cour de cassation confirme l'annulation de la vente lorsqu'il a été relevé que le montant de la rente viagère est inférieur aux revenus du biens, que le prix contractuel soit ou non sérieux (Civ, 3^ème, 16 novembre 2010, n° 09-17.293).

Une décision relativement ancienne retient que même hors les cas prévus aux articles 1974 et 1975, l'absence d'aléa a pour conséquence la nullité absolue du contrat (Civ, 3^ème, 2 décembre 1992, n° 90-19.032, dans une situation assez particulière toutefois qui peut faire de cette décision un arrêt d'espèce). Cependant, dans les périodes récentes, les juges assimilent l'absence d'aléa (sous réserve du décès du vendeur dans les vingt jours) et le prix dérisoire, dont la sanction est la nullité relative du contrat.

La rescision pour lésion de l'article 1674 du code civil (qui protège le vendeur lésé de plus de sept douzièmes dans le prix de l’immeuble), est par principe exclue pour un contrat de vente aléatoire dont les parties ne s'assurent pas et ne doivent pas s'assurer de l'équivalence finale des prestations réciproques (Civ, 1^ère, 14 juin 1977, n°76-11.458, Publié). En revanche, si le caractère aléatoire de la convention n'est pas contesté, l'action en rescision pour lésion est ouverte pourvu que les conditions légales soient satisfaites (notamment Civ, 1^ère, 18 novembre 1975, n° 73-12.683, Publié).

            Les ventes en viager à vil prix sont nulles d'une nullité relative

En principe, aux termes de l'article 1976 du code civil, les parties fixent librement le taux de la rente viagère. Mais cette liberté atteint tout de suite ses limites. L'article 1169 du code civil dispose : « un contrat à titre onéreux est nul si, au moment de sa signature, la contrepartie promise à l'une des parties est illusoire ou dérisoire ».

La jurisprudence constante retient que la nullité pour vileté du prix ou absence de prix sérieux est une nullité relative, protégeant les seuls intérêts du vendeur et crédirentier, et donc soumise à la prescription quinquennale et que seul le crédirentier, partie protégée, et ses héritiers peuvent invoquer (Civ, 3^ème, 14 octobre 2012, n° 11-21.980 ; Civ, 3^ème, 11 février 2014, n° 12-25.756). Cette nullité emporte les restitutions réciproques en nature ou par équivalent.

Mais le vil prix n'est, en aucun cas, celui que l'acquéreur aura réglé en fin de compte, dans le cas du décès, plus rapide qu'attendu, du crédirentier. La date de ce décès, prématurée ou tardive, constitue un risque inhérent à la vente en viager, et, à la date du contrat, son aléa nécessaire et inévitable.

Le vil prix ne peut se constater qu'au regard des stipulations contractuelles confrontées à la valeur vénale de l'immeuble vendu.  En s'accordant sur une valeur du bouquet et de la rente trop inférieure au marché, la convention peut donner lieu à une requalification en donation, et/ou à une action en nullité pour absence de prix réel et sérieux. Les ventes en viager de parents à enfants sont considérées avec méfiance, comme pouvant caractériser une donation déguisée.

Les décisions judiciaires sont nombreuses qui annulent une vente en viager lorsque le montant de la rente contractuellement prévu, est dérisoire ou très insuffisant au regard de la valeur de l'immeuble (notamment : Civ, 3^ème, 12 juin 1996, n° 94-16.988, Publié ; Civ, 3^ème, 10 juin 1998, n° 94-11.778, Publié ; Civ, 3^ème, 8 décembre 1998, n° 96-19.645 ; Civ, 3^ème, 1^er mars 2011 n° 10-30.123 ; Civ, 3^ème, 29 janvier 2013, n° 12-12.780).

Pour se prononcer sur le montant de la rente, les juges se réfèrent au montant du loyer qui serait perçu en cas de location du bien. La rente ne peut être inférieure au montant d'un tel loyer. Un arrêt de la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation du 4 juillet 19965 (n° 93-16913, Publié) explique ainsi la méthode d'appréciation que doivent observer les juges du fond : « après avoir justement énoncé qu'il convenait, pour apprécier la vileté du prix d'un immeuble vendu avec réserve, au profit du vendeur, d'un droit d'usage et d'habitation sa vie durant, pour un prix en partie payable comptant et le solde converti en rente viagère, de comparer les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représente avec la valeur des prestations fournies, une cour d'appel n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'appréciation en retenant, qu'en l'espèce, le prix stipulé avait un caractère sérieux ».

Et pareillement dans cet arrêt de la 3ème chambre civile du 16 juillet 1998 (n° 96-12720,  Publié : « attendu que pour prononcer la nullité de la vente, l'arrêt retient que la rente mensuelle prévue était inférieure à l'intérêt que procurerait le capital, étant observé que le capital à prendre en considération n'est pas celui correspondant purement et simplement à la nue-propriété, ce qu'omettent de retenir les époux Z... dans leurs calculs, puisque la réserve de jouissance disparaissait au moment du départ de Mme X... en maison de retraite ; Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque le vendeur s'est réservé la jouissance du bien vendu, l'appréciation de l'aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l'intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de cette réserve, la cour d'appel a violé ... ».

Si les ventes à vil prix doivent être annulées, en revanche les ventes au prix fort, réalisées en fin de compte pour un prix démesuré tenant à la survie plus longue qu'anticipée du crédirentier, ne sont pas nulles et sont un risque inhérent à la vente en viager, accepté par l'acquéreur. L'article 1979 du code civil, qui n'est pas cependant d'ordre public, prévoit que : « Le constituant (d'une rente viagère …) est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente ».

L'imprévision (article 1195 du code civil) ne peut être d'aucun secours pour l'acquéreur en viager malchanceux, la survie du crédirentier plus longue qu'espérée ne pouvant être prise en compte à ce titre. Du moins, à notre connaissance, aucune décision judiciaire n'a accueilli une demande de cette sorte. 

            La protection prioritaire du crédirentier

Les juges retiennent avec constance que le crédirentier est la partie faible du contrat de vente en viager, celle des parties qu'il leur revient de protéger par priorité. D'autant que cette partie présumée faible est aussi, le plus souvent, une personne âgée dont le consentement éclairé doit être assuré. Il apparaît parfois devant les juridictions pénales, qu'une vente en viager peut être conclue au bénéfice d'un abus de faiblesse.

L'article 1978 du code civil dispose que « Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages ».

Ce texte, plutôt favorable au débirentier, n'est pas d'ordre public (Civ, 3^ème, 10 novembre 1992, n° 90-20.193). Il est interprété par les juges de manière restrictive dans l'intérêt du crédirentier. En premier lieu, il ne s’applique pas au défaut de paiement de la partie du prix, payable en capital.

En second lieu, il est possible d'y déroger, dans l'intérêt du vendeur, en insérant dans la convention une clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement ponctuel de la rente. Un contrôle est cependant exercé sur les effets de la clause telle qu'elle a été rédigée, qui parfois, lorsqu'elle est équivoque, n'enlève pas au juge son pouvoir d'appréciation (Civ, 3^ème, 7 septembre 2022, n° 21-16.437).

Et si la clause est une vraie clause résolutoire, le juge qui constate que le débirentier ne justifie pas du paiement des arrérages impayés dans le délai qui lui est imparti, doit en déduire qu'il y a lieu de prononcer la résolution de la vente (Assemblée Plénière, 4 avril 2008, n° 07-14.523, Publié).

Lorsque doivent intervenir les restitutions réciproques après résolution de la vente, il est d'usage, lorsque la faute revient à l'acheteur, que les arrérages versés au crédirentier, voire aussi le bouquet, et les arrérages échus mais non payés, lui restent acquis à titre de dommages et intérêts (par exemple : Civ, 3^ème, 22 novembre 2018, n° 16-13.321). Mais le juge doit, au risque d'une annulation de sa décision, qualifier ces sommes de dommages et intérêts (Civ, 3^ème, 14 septembre 2023, n° 22-13.209).

S'agissant des clauses contractuelles prévoyant une obligation de soin, de nourriture et d'hébergement au bénéfice du vendeur, ou la conversion de la rente en obligation de soin, les juges veillent avec rigueur à leur strict respect, cette obligation de l'acquéreur pouvant constituer une part du prix de vente (Civ, 3^ème, 5 novembre 2013, n° 12-27.177).

En définitive si l'institution vénérable de la vente en viager survit en si bonne santé dans notre droit civil, malgré le folklore un peu décourageant qui l'accompagne parfois, c'est qu'elle répond réellement à une utilité sociale. Celle des propriétaires dépourvus d'héritiers est assez claire.

Dans les autres cas, on pourrait penser aujourd'hui que cette utilité sociale du viager n'est que l'intérêt de boomers insatisfaits de leur retraite, insoucieux de la transmission. On pourrait aussi penser que les contempteurs les plus virulents de l'institution sont les héritiers craignant la spoliation dès lors qu'à leurs yeux la transmission leur est un dû. En réalité, la vente en viager satisfait ou console les uns et les autres en réalisant une sorte d'équité successorale anticipée : aux anciens, la rente, aux héritiers le bouquet, et la paix des familles sera (peut-être) assurée.

Camille Terrier

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