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La présomption légale de responsabilité du locataire en cas d'incendie



Aux termes de l'article 1733 du code civil, le preneur à bail répond de l'incendie du local loué et de ses conséquences, à moins que l'incendie soit arrivé par cas fortuit, force majeure, vice de construction ou n'ait été communiqué par une maison voisine.


L'article 1734 dispose que « s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent ; A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus ».


Cette présomption de responsabilité, déjà incluse dans le code civil de 1804, déroge à la règle générale de la responsabilité pour faute en matière d'incendie prévue à l'article 1242, alinéa 2 du code civil (anciennement article 1384). Et, bien entendu, si la présomption ne peut jouer pour une raison ou une autre, la responsabilité du locataire peut être recherchée pour faute prouvée.


Le fondement doctrinal de cette présomption est l'obligation du locataire de restituer la chose louée au terme du bail et de répondre des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance (article 1732 du code civil). Évidemment, la règle était dans l'esprit du XIXème siècle, et reste assez rigoureuse à l'égard des locataires. La Cour de cassation, d'ailleurs, a proposé la suppression de cette présomption de responsabilité du locataire dans plusieurs de ses rapports annuels depuis 1991.


Toutefois, le législateur, depuis la loi Quillot du 22 juin 1982, en a déduit l'obligation du preneur à bail d'habitation de s'assurer contre les risques locatifs et d'en justifier auprès du bailleur (article 7 g de la loi du 6 juillet 1986). Et une jurisprudence abondante suscitée par les compagnies d'assurance, seules en cause dans les litiges, a parfois tenté d'atténuer certaines des implications des principes posés aux articles 1733 et 1734.


1. La présomption de responsabilité s'applique à tous types de baux, baux d'habitation, commerciaux ou du code civil, à tous titres d'occupation dès lors qu'une contrepartie est prévue, sauf aux baux ruraux.


En effet, l'article L415-3 du code rural, au contraire du code civil, prévoit que les primes d'assurance contre l'incendie des bâtiments loués est à la charge exclusive du propriétaire et qu'en cas d'incendie, ou de sinistre, ni le bailleur ni les compagnies d'assurance ne peuvent invoquer un recours contre le preneur, à moins qu'il y ait eu une « faute grave » de sa part. Il ne suffirait pour engager la responsabilité du preneur à bail rural d'une imprudence, aussi incontestable qu'elle soit (Civ, 3ème, 18 septembre 2012, n° 11-24564). Et si le preneur est lui-même assuré, son assureur ne pourra être mobilisé qu'en cas de faute grave établie à la charge de ce preneur (Civ, 3ème, 12 juillet 2006, n°05-14574, P).


Et les dispositions des articles 1733 et 1734 du code civil n'ayant pas été rendus applicables en Alsace-Moselle par la loi d'introduction du 1er juin 1924, la responsabilité du locataire ne peut être engagée en cas d'incendie que sur faute prouvée dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle.


Par ailleurs, les articles 1733 et 1734 ne sont pas d'ordre public. Aussi les parties peuvent y déroger par convention, soit pour écarter la présomption ou l'alléger, soit au contraire pour la renforcer.


2. Seul le bailleur peut invoquer la présomption de l'article 1733 du code civil et il ne peut le faire que contre le locataire.


Sa mise en œuvre implique l'existence d'un contrat de bail, écrit ou verbal (Civ, 3ème, 29 novembre 1989, n° 88-14050, P). Si le sinistre survient avant la date de prise d'effet du bail, la présomption ne s'applique pas (Civ, 3ème, 29 novembre 2000, n° 98-22065 P). En revanche, si le locataire se maintient dans les lieux après l'expiration du bail, la présomption continue de s'appliquer (Civ, 3ème, 24 novembre 1993 n° 92-10790, P.).


Les tiers au contrat de bail ne peuvent rechercher la responsabilité du locataire que pour faute prouvée (Civ, 3ème, 19 septembre 2012, n°11-12963 P.).


Pour que la présomption opère, le titre d'occupation doit répondre à la qualification de contrat de louage de choses telle qu'elle est énoncée à l'article 1709 du code civil. Ainsi, la présomption ne peut être invoquée si le titre est un contrat de séjour (article L 311-4 du code de l'action sociale et des familles) conclu entre un EPHAD et un résident (Civ, 3ème, 3 décembre 2020, n° 2010122, P.).


La référence à l'article 1709 du code civil conduit aussi à retenir que la présomption ne peut s'appliquer que si le titre prévoit une contrepartie à la mise à disposition des locaux. L'occupation ne doit pas avoir été consentie à titre gratuit.


La présomption ne peut pas être invoquée par le propriétaire contre le sous-locataire, faute de lien contractuel direct entre eux (Civ, 3ème, 7 juillet 2016, n° 15-12370, P.). En revanche, elle peut l'être par le locataire contre le sous-locataire sur le fondement de la convention de sous-location (Civ, 3ème, 23 mai 2012, n° 11-17183 P.).


3. L'article 1733 du code civil implique la responsabilité du locataire, non seulement pour les dommages survenus dans les locaux loués, mais encore pour ceux causés à l'immeuble du bailleur par la propagation de l'incendie (Civ, 3ème, 12 novembre 2003, n° 02-15094) ou aux locaux loués par un autre locataire du même bailleur (Civ, 3ème, 27 novembre 2002, n° 01-12403, P).


Un arrêt (Civ, 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-15424) précise que le preneur dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1733 doit réparer l'entier dommage causé par l'incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu'à la reconstruction de l'immeuble, même si le bail a été résilié.


En revanche, la présomption ne peut s'appliquer au bénéfice de personnes étrangères aux rapports locatifs, tels un syndicat de copropriété ou les copropriétaires de l'immeuble (Civ, 3ème, 29 novembre 2000, n° 98-22065, P.), ou les occupants des immeubles voisins (Civ, 3ème, 19 septembre 2012, n° 11-12963, P.). Ces tiers au rapport locatif doivent démontrer l'existence d'une faute à la charge du preneur et un lien de causalité entre cette faute et les dommages.


La Cour de cassation dans un arrêt de la troisième chambre civile du 28 janvier 2016 (n° 14-28812, publié et commenté sur le site internet de la Cour) a dit que l'article 1733 n'était pas applicable à la demande présentée par le bailleur à l'assureur du preneur en remboursement de frais de relogement des occupants de l'immeuble voisin qu'il avait dû régler à la commune puisque ces dommages concernaient des tiers au contrat de bail.


4. Le locataire, présumé responsable, ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve, « directe et positive » selon la formule d'une jurisprudence ancienne, de l'une des quatre clauses d'exonération énumérées à l'article 1733 du code civil : cas fortuit, force majeure, vice de construction et incendie communiqué par une maison voisine.


Il est insuffisant pour le preneur d'établir seulement qu'il n'a commis aucun faute (Civ, 3ème, 6 avril 2004, n° 02-21396), ou aucune négligence (Civ, 3ème, 1er décembre 2016, n° 1320534), ou que la cause de l'incendie demeure inconnue (Civ, 3ème, 13 juin 2007, n° 06-10033).


Le cas fortuit et la force majeure sont, on le sait, deux causes équivalentes d'exonération de la responsabilité, caractérisées par l'imprévisibilité et l'irrésistibilité. Un arrêt récent (Civ, 3ème, 7 février 2019, n° 17-31145) en donne une illustration, s'agissant d'un incendie provoqué par une moto qui a pris feu après avoir pénétré dans une copropriété, ce feu s'étant propagé aux locaux loués.


Le vice de construction, pour être exonératoire, n'a pas à présenter les caractères de la force majeure. En pratique, c'est le défaut d'entretien qui est considéré. Un défaut d'entretien imputable au bailleur est assimilable à un vice de construction (Civ, 3ème, 15 juin 2005, n° 04-12243 P). Un arrêt récent fait une application du principe en retenant que conduit à écarter la présomption la circonstance que l'incendie avait pour origine le dysfonctionnement d'un élément électrique d'une installation de ventilation, élément d'équipement inaccessible au locataire et demeuré sous la garde du bailleur (Civ, 3ème, 14 novembre 2019, n° 18-21496). Toutefois, un vice de construction qui n'aurait pu que contribuer à accroître les dommages n'exonère par le locataire de la présomption de responsabilité (Civ, 3ème, 18 mars 1992, n° 89-15310 P.).


L’existence d’un vice de construction n'exclut pas cependant une éventuelle faute du locataire, ou de tout autre tiers, dans la survenance du sinistre. La responsabilité peut être retenue à titre partiel en cas de défaut d’entretien (Civ, 3ème, 12 septembre 2019, n°18-18584).


La circonstance exonératoire de l'incendie communiqué par une maison voisine implique que pour faire jouer la présomption de l'article 1733, l'incendie doit avoir son origine dans les lieux loués (Civ, 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-18641 ; Civ, 3ème, 19 décembre 2019, n° 18-24012).


5. L'origine criminelle avérée de l'incendie peut caractériser un cas de force majeure et être exonératoire pour le preneur. Encore faut-il que l'auteur de cet incendie ne soit pas « une personne de la maison » au sens de l'article 1735 du code civil auquel cas le locataire devrait en répondre et resterait tenu comme responsable.


Encore faut-il aussi que le locataire n'ait pas, par son comportement, contribué à l'incendie ou favorisé son extension. A cet égard, la jurisprudence est abondante.


Lorsque la Cour de cassation approuve une cour d'appel d'avoir écarté la présomption, c'est après avoir relevé le détail des circonstances de l'incendie et examiné le comportement du locataire.


Par exemple, un arrêt du 18 mars 1998 (n° 96-10769, P) : Mais attendu qu'ayant relevé que le chapiteau s'était embrasé avec une rapidité inexplicable, que les occupants d'un véhicule avaient tiré un coup de fusil en direction de la porte, avant le sinistre, que les prélèvements présentaient des traces d'essence et de paraffine et que la discothèque était verrouillée et surveillée par des rondes et un dispositif auditif, la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'incendie avait une origine criminelle présentant, pour le locataire, un fait imprévisible, irrésistible et extérieur, constitutif d'un cas de force majeure, a légalement justifié sa décision ;


Ou un arrêt du 12 décembre 1990 (n° 89-14919 P.) : « … qu'ayant relevé que l'incendie d'origine criminelle, dont les auteurs étaient inconnus, s'était produit la nuit, en l'absence de toute clientèle et des exploitants du bar alors fermé, que l'enquête n'avait établi aucun manquement de la locataire quant à la protection des locaux et qu'on ne trouvait aucun élément d'où il résulterait que les incendiaires auraient pu être des personnes dont Mme X... devait répondre au sens de l'article 1735 du Code civil, la cour d'appel, qui en a déduit que le fait du tiers constituait pour la locataire un fait imprévisible et irrésistible, a légalement justifié sa décision ».


Ou cet arrêt du 5 novembre 2014 (n°13-20186 P.) : dans cette affaire, la cour d'appel d'Aix en Provence avait fait jouer la présomption de responsabilité du locataire après avoir relevé que l'expert avait constaté la présence de carburant dans les locaux et mis en évidence la vulnérabilité de l'installation de télésurveillance et l'absence de sécurisation des lieux, mais, selon la Cour de cassation, « en statuant ainsi, après avoir constaté que l'incendie avait été causé par des malfaiteurs qui s'étaient introduits de nuit en arrachant un barreaudage et en neutralisant le système de télésurveillance des locaux et alors que la destination des lieux impliquait la présence de carburant, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé une faute imputable au preneur ayant facilité l'acte de malveillance, n'a pas donné de base légale à sa décision ».


Ou encore cet arrêt du 18 mars 1998 (n° 96-10769, P.) : « … qu'ayant relevé que le chapiteau s'était embrasé avec une rapidité inexplicable, que les occupants d'un véhicule avaient tiré un coup de fusil en direction de la porte, avant le sinistre, que les prélèvements présentaient des traces d'essence et de paraffine et que la discothèque était verrouillée et surveillée par des rondes et un dispositif auditif, la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'incendie avait une origine criminelle présentant, pour le locataire, un fait imprévisible, irrésistible et extérieur, constitutif d'un cas de force majeure, a légalement justifié sa décision ».


6. L'article 1734 du code civil traite de la situation d'un immeuble occupé par plusieurs locataires d'un même bailleur. Le texte conduit à distinguer trois situations différentes.

Si le point de départ de l'incendie est indéterminé, chaque locataire est responsable à proportion de la valeur locative de son logement ;

S'il est établi que le point de départ du sinistre se trouve chez l'un des locataires, ce locataire répond seul (du moins son assureur) des conséquences du sinistre ;

En cas d'incertitude sur le point de départ de l'incendie, le ou les locataires qui ont en mesure d'établir que l'incendie n'a pas pu provenir de chez eux sont exonérés de toute responsabilité, tandis que ceux des locataires qui n'ont pas pu rapporter cette preuve prennent en charge seuls les conséquences du sinistre.


S'il est établi que le feu a pour origine les parties communes de l'immeuble, la présomption de responsabilité des locataires ne joue pas puisque ce feu n'a pas pour origine les locaux donnés à bail (Civ, 3ème, 18 juillet 1978, n° 77-11503 P.).


Si les causes de l'incendie demeurent indéterminées, le bailleur est, en application de l'article 1719 du code civil et sauf cas de force majeure avéré, responsable des troubles de jouissance causés aux locataires (Civ, 3ème, 19 mai 2004, n° 02-19908 P.). Cette responsabilité du bailleur au titre de l'article 1719 joue aussi lorsque l'incendie se déclare dans les locaux d'un locataire et que sa cause est indéterminée, un tel sinistre n'étant pas un cas fortuit (Civ, 3ème, 12 juillet 2018, n°17-20696 P.).


Lorsque le propriétaire bailleur habite l'immeuble, de manière durable et non ponctuelle, et y exerce la jouissance effective de locaux « dans les mêmes conditions qu'un locataire », la présomption de l'article 1733 du code civil cesse d'exister dès lors que lors que le point de départ de l'incendie demeure ignoré (Civ, 3ème, 23 juin 2015, n° 14-18072 ; 1er octobre 2003 n° 02-11557 P. ; 15 février 1995 n° 92-19913 P.).


Cependant, cette présomption est rétablie au bénéfice du bailleur s'il est prouvé que l'incendie a pour origine des locaux loués (Civ, 3ème, 2 avril 2003, n° 01-11269 P.) ou des locaux à l'usage privatif des locataires (Civ, 3ème, 13 décembre 1989, n° 88-13903 P.).


Si le bailleur a conservé la jouissance des locaux loués où l'incendie s'est déclaré, conjointement avec le locataire, par exemple pour des opérations d'entretien ou des travaux, la présomption n'opère pas (Civ, 3ème, 22 février 1989, n° 87-18415 P.).


Mais, les présomptions ne sont pas réciproques. Quand bien même le locataire serait en mesure d'établir que l'incendie a pour point de départ les locaux occupés par le bailleur, aucune présomption de responsabilité ne peut jouer contre ce dernier. Le locataire doit prouver la faute de ce bailleur (Civ, 3ème, 29 avril 2002, n° 01-00283).


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