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L'usucapion, une vieille dame en pleine forme




Dans un arrêt publié du 17 décembre 2020 (n°18-24.434), la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse, pour violation de la loi, un arrêt de la cour d'appel de Lyon qui, pour trancher un litige de propriété, avait retenu que les titres respectifs des parties, leur conférant des droits concurrents, étaient soumis à publicité foncière, et que le titulaire du seul acte publié à la conservation des hypothèques était fondé à se prévaloir de l’antériorité de la publication de son titre de propriété, ce dont il résultait que l'autre partie était irrecevable à se prévaloir de la prescription acquisitive. En effet, la Cour de cassation relève qu'une telle motivation était erronée, la prescription trentenaire pouvant être opposée à un titre.


Cette décision est fidèle à la doctrine classique sur l'usucapion, à la nature de la prescription comme mode d'acquisition de la propriété et si la Cour de cassation a décidé de la publier c'est sans doute qu'elle avait constaté que cette règle est trop souvent méconnue par les juges et/ou les avocats.


Comme on le sait, en droit français, la preuve de la propriété immobilière peut être rapportée par tous moyens. En cas de conflit, les jugent doivent rechercher, selon la formule classique de la Cour de cassation, la preuve la meilleure et la plus probable. Ainsi, un titre de propriété n'est pas une preuve irréfutable de la propriété. On peut lui opposer, en remontant la chaîne des actes translatifs, que l'un des auteurs n'était pas véritablement le propriétaire du bien litigieux. On peut aussi lui opposer la prescription acquisitive.


Voilà l'occasion de revenir sur certaines jurisprudences récentes relatives à l'usucapion.


La définition de l'usucapion


On sait que le code civil n'emploie pas cette terminologie qui traduit les origines romaines d'une institution qui s'est très largement répandue. Le code évoque la prescription acquisitive, symétrique de la prescription extinctive. Selon les articles 711 et 712 du code civil, la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, donation et par l'effet des obligations. La propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.


En réalité, l'usucapion n'emporte pas automatiquement transfert de propriété par le seul fait que les conditions en sont réunies. Elle confère au possesseur le droit de se prévaloir de la prescription acquisitive. Ce peut être par voie d'action judiciaire pour faire reconnaître sa qualité de propriétaire. Ce peut être aussi en défense contre l'action d'un tiers, possiblement l'ancien propriétaire, en revendication de propriété.


Si le jeu de la prescription acquisitive est admis, l'effet en est rétroactif : le possesseur est reconnu propriétaire à compter du premier jour de la possession utile.


1.1 La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a réorganisé les textes applicables sans toucher aux règles de fond de l'usucapion


Aux termes de l'article 2258 du code civil, « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ».


Les caractères requis de la possession sont énoncés par la formule traditionnelle reprise à l'actuel article 2261 du même code et que citent textuellement de nombreuses décisions de justice : « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ».


Les articles 2262 et 2263 excluent que puissent caractériser une possession utile et opérer la prescription les actes de pure faculté, ceux de simple tolérance et les actes de violence.


L'article 2272 fixe à trente ans le délai requis pour acquérir la propriété mobilière et énonce que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre bénéficie d'une prescription abrégée de dix ans.


1.2 L'usucapion permet donc d'acquérir, sans devoir verser de compensation, la propriété d'un bien immobilier et plus généralement tout droit réel principal (les servitudes, notamment), au seul bénéfice d'une situation de fait qu'on aura créée, le cas échéant de mauvaise foi, et entretenue suffisamment longtemps.


En conséquence, le droit de propriété peut s'éteindre si le propriétaire laisse sans réagir un autre que lui exercer en ses lieu et place les attributs de ce droit. Au regard des garanties constitutionnelles du droit de propriété, droit inviolable et sacré, selon l'article 17 de la Déclaration des droits du 26 août 1789, et de l'article 545 du code civil, il est possible de s'interroger.


Par un arrêt du 12 octobre 2011 (n° 11-40055, P.), la Cour de cassation a refusé de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité selon laquelle les dispositions du code civil relative à l'acquisition de la propriété par prescription portent atteinte aux articles 2 et 17 de la Déclaration des droits du 26 août 1789, en ce qu'ils privent le légitime propriétaire d'un immeuble de son droit de propriété sans juste et préalable indemnité et sans qu'aucune nécessité publique ne l'impose.


Cet arrêt énonce que « la prescription acquisitive n'a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété ou d'en limiter l' exercice mais confère au possesseur, sous certaines conditions, et par l'écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à la situation de fait qui n'a pas été contestée dans un certain délai ; que cette institution répond à un motif d'intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ».


De la même manière, la Cour européenne des droits de l'homme a, dans un arrêt rendu à la majorité le 30 août 2007 (n° 44302/02), conclu à la non violation du Protocole n° 1 (protection de la propriété) à la Convention européenne des droits de l'homme dans le cas d'une acquisition foncière par les seuls effets de la prescription acquisitive au Royaume Uni. Dans cette affaire, une personne morale avait perdu la propriété de 23 hectares de terre agricole, au bénéfice d'un voisin qui avait occupé ces terres sans autorisation pendant plus de 12 ans.


2. Les biens immobiliers prescriptibles et ceux qui sont imprescriptibles


2.1 L'article 2260 du code civil énonce la règle classique qu'on ne peut pas prescrire des biens ou des droits qui ne sont pas dans le commerce.


Il en est ainsi du domaine public, inaliénable et imprescriptible par nature (article L3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques). Saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité transmise par la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel, dans une décision du 26 octobre 2017, a relevé « d'une part qu'aucun droit de propriété sur un bien appartenant au domaine public ne peut être valablement constitué au profit de tiers et, d'autre part, qu'un tel bien ne peut faire l'objet d'une prescription acquisitive ».


En revanche, un bien relevant du domaine privé d'une personne publique peut être acquis par prescription (Conseil d'Etat 19 juillet 2016, n° 370630). Réciproquement, les personnes publiques peuvent acquérir le bien immobilier d'une personne privée par prescription (Civ 3ème, 25 février 2004 n° 02-20481 ; 26 mars 2013, n°12-10012 ; 19 mai 2015, n° 14-13517 ; 15 décembre 2016, n°15-24931). Mais on sait que le juge judiciaire a compétence exclusive pour se prononcer sur la prescription acquisitive (Conseil d'Etat, 4 juin 2004, n°361645).


2.2 En copropriété


Dans le cadre de la copropriété des immeubles, et alors que la loi du 10 juillet 1965 ne dit rien de l'usucapion, il a été jugé qu'aucune disposition ne s'oppose à ce qu'un syndicat de copropriétaires acquière par prescription la propriété d'un lot (Civ, 3ème, 8 octobre 2015, n° 14-16071, P.).


Dans cette affaire, où une copropriété revendiquait l'usucapion d'un local utilisé comme garage à vélos par les copropriétaires, la cour d'appel de Reims dont l'arrêt a été cassé, avait exclu par principe, avec une forte motivation, la possibilité pour cette copropriété d'acquérir ainsi un lot privatif, cela au nom des droits reconnus aux copropriétaires par la loi du 10 juillet 1965.


Réciproquement, il est admis depuis longtemps qu'un copropriétaire peut acquérir par prescription une partie commune (par exemple, Civ, 3ème, 24 octobre 2007, n° 06-19260). La Cour de cassation l'a rappelé par un arrêt récent publié du 11 juillet 2019 (n° 18-17771) dans le cas de propriétaires d'un appartement qui avaient acquis par prescription une cour commune, pour l'avoir utilisée et entretenue seuls sans interruption pendant plus de trente ans.


Un droit de jouissance privatif sur des parties communes est donc un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par prescription (Civ, 3ème, 22 octobre 2020, n° 19-21732, à propos de l'acquisition du droit d'installer une enseigne commerciale sur la façade d'un immeuble en copropriété).


2.3 Les servitudes


S'agissant des servitudes, les articles 690 et 691 du code civil disposent que les servitudes continues et apparentes (définition aux articles 688 et 689 du même code, par exemple une servitude de vue) s'acquièrent pas titre ou par la possession de trente ans, tandis que les servitudes non apparentes ou discontinues (par exemple une servitude de canalisation d'eaux usées) ne peuvent s'établir que par titre.


Dans un arrêt du 12 mars 2020 (n° 18-24566), la Cour de cassation a approuvé une cour d'appel d'avoir retenu qu'une servitude de réseaux (eau, gaz et téléphone) n'était pas apparente car si les compteurs étaient visibles, l'emplacement des équipements souterrains ne l'étaient pas. Une telle servitude ne pouvait donc pas s'acquérir par prescription.


3. Les qualité de la possession utile pour prescrire


Les caractères de la possession utile sont énoncés à l'article 2261 du code civil dans une formule bien connue à laquelle se réfèrent expressément la plupart des décisions du justice rendues en cette matière : la possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.


Ces caractères qualifient des actes matériels. On ne peut prescrire sans avoir accompli et sans accomplir, et être en mesure de prouver à l'intention des juges des actes matériels de possession, c'est à dire des actes de la nature de ceux qui sont usuellement accomplis par un propriétaire et ne peuvent l'être que par lui.


3.1 La preuve de la possession


Les juges doivent relever expressément ces actes matériels de possession (Civ, 3ème, 4 mai 2011, n° 06-10831, P.). Cependant, ils ne sont pas astreints à relever spécialement tous les caractères requis par la loi pour qu'une possession soit utile pour prescrire (Civ, 3ème, 4 février 2014, n° 12-24068).


La preuve de la possession utile est rapportée par tous moyens (notamment par attestations, Civ, 3ème, 14 avril 2016, n° 14-26160). S'agissant d'une question de fait, les juges du fond apprécient souverainement la réalité et la portée de ces actes matériels et la Cour de cassation ne contrôle pas leur appréciation du caractère probant des moyens de preuve produits par les parties.


Un acte de notoriété acquisitive dressé par un notaire peut avoir valeur probante pour établir une possession utile mais à la condition de relater des actes matériels précis et circonstanciés et à défaut de preuve contraire (Civ, 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-14503).


3.2 L'absence de bonne foi


La Cour de cassation rappelle souvent que la bonne foi n'est pas une condition de l'usucapion trentenaire (notamment Civ, 3ème, 1er février 2018, n°16-23200). En effet, l'article 2258 du code civil dispose qu'on ne peut opposer l'exception déduite de la mauvaise foi à celui qui revendique la prescription acquisitive.


3.3 La possession doit être continue et non interrompue


La possession utile doit donc être continue et non interrompue. Si les actes matériels (corpus) établissent le caractère utile de la possession à l'origine, il n'est pas exigé pour autant que ces actes soient réitérés sur toute la période trentenaire. La possession utile peut être poursuivie par la seule intention (animus), ce que cependant les juges doivent vérifier (Civ, 3ème, 20 février 2013, 11-25.398 P.). Cette règle, qui vise à faciliter notablement la preuve de la prescription, est énoncée à l'article 2264 du code civil, selon lequel le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé de ce fait avoir possédé pendant le temps intermédiaire sauf preuve contraire.


Un arrêt de la Cour de cassation du 22 octobre 2020 (n° 18-23534) illustre cette inversion de la charge de la preuve au bénéfice du possesseur. La cour d'appel d'Aix en Provence avait rejeté une demande d'acquisition par prescription portant sur un hangar que le demandeur avait construit en empiétant sur le fonds voisin, au motif que ce demandeur ne justifiait pas d'une possession trentenaire depuis la construction. L'arrêt est cassé pour violation de l'article 2264 du code civil : dès lors que la construction du hangar était le premier acte matériel de possession, il appartenait à la partie adverse de rapporter la preuve que la possession utile avait été par la suite interrompue.


Une autre commodité accordée par la loi pour rapporter la preuve de l'usucapion est la possibilité, prévue à l'article 2265 de compléter sa possession par celle de con auteur, de la personne dont on tient ses droits. Par exemple l'acquéreur d'un bien immobilier peut ajouter à sa possession celle du vendeur, sauf si le bien en cause est resté en dehors de la vente.


3.4 La possession doit être paisible


La possession doit être paisible et l'article 2263 du code civil exclut que des actes de violence puissent fonder une possession pouvant opérer la prescription (par exemple, l'opposition menaçante du possesseur à des agents municipaux souhaitant entretenir un chemin rural, Civ, 3ème, 14 avril 2015, n° 14-14568). Cependant, comme le précise le texte du code civil, la violence est un vice temporaire de la possession car la possession utile commence lorsque la violence a cessé.


3.5 Le vice de clandestinité


Le vice de clandestinité, qui consiste à dissimuler les actes matériels de possession à celui qui aurait intérêt à les connaître, ne se rencontre pas a priori en matière de prescription immobilière, sauf une espèce ancienne où un indivisaire avait veillé à ce que sa possession soit occulte pour les co-indivisaires. Selon la jurisprudence, le défaut de publicité est un vice relatif, dont seul peut se prévaloir celui à qui la possession a été dissimulée.


3.6 La possession doit être non équivoque


La possession utile doit être non équivoque et à titre de propriétaire. Ainsi l'entrée en possession par l'effet d'une simple tolérance ne peut fonder une prescription utile comme l'énonce l'article 2262 du code civil (pour une application, par exemple, Civ, 3ème, 6 mai 2014, n° 13-16790 ; 12 mai 2016 n° 15-14195 ; 6 juin 2019 n° 18-14838).


De même, est inopérant pour prescrire, le droit de jouissance accordé à titre personnel. Si ce droit de jouissance résulte par exemple d'un contrat de bail, ou, dans le cas d'une copropriété, d'une disposition du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale, le possesseur ne peut acquérir par prescription ((Civ, 3ème, 6 septembre 2018, n°17-22180). Dans cette affaire, le droit d'usage exclusif d'une terrasse avait été accordé à un copropriétaire par l'assemblée générale.


Donc les détenteurs précaires, ceux qui possèdent pour autrui ne peuvent jamais prescrire. L'article 2266 du code civil énumère notamment le locataire, le dépositaire et l'usufruitier. L'article 2267 y ajoute l'héritier. L'article 2270 développe la règle en énonçant qu'on ne peut prescrire contre son titre.


Néanmoins, on peut intervertir le titre originel en vertu duquel on est entré en possession. Cette interversion de titre résulte d'une contradiction opposée au propriétaire, lequel laisse cette contradiction sans réplique pendant tout le délai de prescription. La contradiction doit être expresse et non équivoque. Il ne suffirait pas pour un locataire par exemple de se borner à ne plus régler les loyers (Civ, 3ème, 27 septembre 2006, n°05-14561). Il ne suffit pas non plus que le possesseur se comporte comme un propriétaire durant le délai de prescription (Civ, 3ème, 6 juin 2019, n° 17-14838).


Ainsi, quand bien même on aurait commencé de posséder par l'effet d'une simple tolérance, la vente du fonds en cause par acte notarié constitue une interversion du titre initial, qui permet à l'acquéreur de prescrire à compter de cette date (Civ, 3ème, 2 mars 2017, n° 15.27923).


Un acte de notoriété prescriptive caractérise l'interversion de titre puisque par cet acte, le possesseur fait connaître qu'il se considère propriétaire (Civ, 3ème, 17 octobre 2007, n° 06-17220 P). Le délai pour prescrire court à compter de la publication de cet acte de notoriété.


5. La prescription abrégée de l'article 2272 du code civil, alinéa 2


Le délai pour prescrire est réduit à dix ans au bénéfice de celui qui acquiert de bonne foi par juste titre. Cette institution est en réalité bien différente de la prescription trentenaire. Cette dernière vise à donner des droits à celui qui n'en possède pas. La prescription décennale vise à protéger le véritable propriétaire dont le titre est vicié parce que le bien a été acquis ou reçu d'une personne qui n'était pas propriétaire. La loi exige deux conditions : le juste titre et la bonne foi.


Ce juste titre est défini par la jurisprudence comme étant celui qui, s'il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription. Il doit être régulier en la forme (article 2273 du code civil) et avoir date certaine. Le juste titre doit être translatif (vente échange, donation entre vifs. Il suppose un transfert de propriété émanant de celui qui n'est pas le véritable propriétaire. Il ne suffit pas que le titre soit déclaratif. Un acte de partage émanant du véritable propriétaire du bien et n'emportant pas transfert de propriété, ne peut constituer le juste titre permettant une prescription abrégée (Civ, 3ème, 11 novembre 2015, n° 13-24770 P.). De la même manière, un acte de succession notarié n'a qu'un caractère déclaratif et ne transfère pas la propriété (Civ, 3ème, 25 juin 2008, n° 07-14649 P.).


La bonne foi est, ici, la croyance de l'acquéreur du bien qu'il reçoit ses droits du véritable propriétaire (Civ, 3ème, 15 juin 2005, n° 03-17478 ; Civ, 1ère, 7 octobre 2015, n° 14-16946 P.). Elle s'apprécie au moment de l'acquisition (article 2275 du code civil). Il est sans conséquence, pour l'utilité de la possession, que cet acquéreur apprenne par la suite que son vendeur n'était pas le véritable propriétaire. Aux termes de l'article 2274, la bonne foi est toujours présumée. Celui qui allègue la mauvaise foi doit donc l'établir.


Ainsi, la vitalité de cette vieille institution héritée du droit romain est incontestable. Elle reste un outil puissant et nécessaire pour réguler la propriété immobilière. On peut en voir la confirmation dans le nouveau visage que le législateur lui a donné pour résoudre les sérieuses difficultés cadastrales que connaissent depuis longtemps certains territoires.


L'article 1er de la loi du 6 mars 2017 visant à réduire les désordres de propriété en Corse où un grand nombre d'occupants sans droit ni titre occupent des propriétés depuis plusieurs générations, se réfère à l'usucapion comme outil d'assainissement cadastral. Mais le texte met en œuvre une usucapion dérogatoire au mécanisme classique et conférant au possesseur une protection renforcée. Le possesseur est invité à faire établir un acte de notoriété relatant une possession utile trentenaire, conforme aux conditions des articles 2261 à 2272 du code civil.


A compter de sa publication, cet acte ne pourra être contesté par une action en revendication que dans le délai de cinq ans. A défaut de contestation dans ce délai, l'acte de notoriété établit une présomption irréfragable de propriété. Le même dispositif a été mis en place pour les départements, régions et certaines collectivités d'outre-mer.


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