De l'origine d'une copropriété
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Civ, 3ème, 19 mars 2026, n° 24-13.829, Publié
Un notaire enregistre en 2007 le règlement de copropriété et l'état descriptif de division d'une copropriété composée de deux lots. Chacun de ces lots est constitué d'un chalet et d'un jardin privatif. L'accès commun à la voie publique est désigné partie commune.
Par la suite, un litige a opposé les copropriétaires cessionnaires de ces lots sur cet accès à la voie publique. Ce litige a donné lieu à une longue procédure, acharnée. La cour d'appel inclut dans sa décision cette mention inhabituelle que les demandeurs lui ont soumis 136 pages de conclusions outre 6 pages de dispositif (ce qui est prendre le risque d'abuser de la patience des magistrats...). L'arrêt commenté est le deuxième arrêt de la Cour de cassation intervenu dans cette affaire.
En 2013, l'un des deux copropriétaires, affirmant que l'accès à la voie publique tel que réalisé empiétait sur son jardin privatif et soutenant que l'accès à la voie publique n'avait pas été réalisé à l'emplacement matérialisé sur le plan annexé à l'état descriptif de division, a assigné le syndicat et l'office notarial pour, notamment, obtenir la nullité du plan de division annexé à l'état descriptif de division et des plans de division annexés au règlement de copropriété, et voir interdire à l'autre copropriétaire de circuler sur leur lot privatif, outre des dommages et intérêts. Le notaire était appelé dans la cause.
Le premier arrêt de la Cour de cassation (Civ, 1ère, 29 juin 2022, n° 20-18.136, Publié) a cassé un arrêt de la cour d'appel de Chambéry sur pas moins de 5 moyens différents, de fond et de procédure. L'affaire a été renvoyée devant la cour d'appel de Lyon.
La cour d'appel de renvoi a rejeté l'ensemble des demandes des copropriétaires plaignants. Donc, second pourvoi. La Cour de cassation rejette le pourvoi et met un terme à un peu plus de dix ans de procédure.
La Cour n'a publié son arrêt qu'au regard des réponses qu'elle a apportées à deux des moyens qui lui était soumis.
1. Les demandeurs contestaient notamment qu'une copropriété ait pu être valablement constituée au motif « qu'une copropriété horizontale ne peut être créée en méconnaissance des dispositions impératives contenues dans un arrêté de permis de construire ». Or le constructeur de l'ensemble immobilier n'avait pas respecté les termes du permis de construire, les dispositions impératives du code de l'urbanisme faisant obstacle, selon eux, à la constitution d'une copropriété.
La Cour répond en ne se référant qu'à l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte dispose en son alinéa 1 que « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Un lot de copropriété étant l'association obligatoire d'une partie privative et d'une quote-part de partie commune.
Les deux ensembles de règles, celles du droit de l'urbanisme et celles du droit de la copropriété sont indépendantes les unes des autres, ne communiquent pas. Par conséquent, l'application du statut de la copropriété n'est commandée que par la division en lots de l'immeuble. Ce qui ne veut pas dire que le manquement aux règles d'urbanisme sera sans conséquences. Selon les cas de figure, la régularisation sera ou non possible, la responsabilité des professionnels à l'origine de la construction ou impliqués dans sa commercialisation pourra ou non être mise en cause.
Il a été jugé (Civ, 3ème, 11 janvier 2012, n° 10-24.413, Publié) que les copropriétaires sont, obligatoirement et de plein droit, groupés en un syndicat de copropriétaires, dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes, en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties communes. Quand bien même les institutions de la copropriété n'ont pas été mises en place (syndicat, syndic, assemblée générale et conseil syndical).
Il serait illusoire de vouloir faire vivre durablement une copropriété existant de fait, mais non pourvue des institutions obligatoires. Tôt ou tard, elle finira devant le juge qui sera appelé à désigner un syndic ou un administrateur provisoire.
2. Les demandeurs soutenaient aussi que le plan annexé au règlement de copropriété n'avait pas été établi par un géomètre expert et qu'en conséquence, il était inopposable aux copropriétaires. Or, le plan annexé au règlement de copropriété en fait partie intégrante et dispose de la même valeur contractuelle, de sorte que l'illicéité du plan annexé au règlement de copropriété entraînerait nécessairement l'illicéité du règlement de copropriété lui-même.
La loi du 7 mai 1946 dispose que le géomètre-expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle réalise, notamment, les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers, et que seuls peuvent effectuer ces travaux les géomètres-experts inscrits à l'ordre. En l'espèce, l'auteur du plan annexé au règlement de copropriété n'avait pas cette qualité. Quelles en étaient les conséquences ?
La première cour d'appel, celle de Chambéry, avait passé outre cet état de fait et dit qu'il importait peu que le plan n'ait pas été réalisé par un géomètre-expert, bien que ce plan ait eu pour objet de délimiter les droits fonciers des copropriétaires. Ces motifs avaient entraîné la cassation de l'arrêt. Le défaut de qualité du géomètre expert ne peut être sans conséquences.
La cour d'appel de Lyon a concédé, raisonnablement, que le plan annexé au règlement de copropriété, établi par un géomètre dépourvu du titre légal de géomètre expert, était de ce fait inopposable aux copropriétaires. Pour autant, cette situation ne pouvait entraîner la nullité du règlement de copropriété lui-même.
La Cour de cassation approuve. Un litige entre copropriétaires sur la délimitation de leurs droits fonciers ne pourra pas être réglé par référence à ce plan irrégulièrement établi. Mais un état descriptif de division n'est pas, aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, nécessairement inclus dans le règlement de copropriété dont l'objet n'est pas tant de délimiter les droits fonciers des copropriétaires, que de déterminer la destination des parties communes et privatives et leurs conditions de jouissance, ainsi que les règles relatives à l'administration des parties communes.
En conséquence, dit l'arrêt :
Si le plan annexé à l'état descriptif de division qui complète le règlement de copropriété a été établi irrégulièrement, il ne pourra permettre d'arbitrer les désaccords entre copropriétaires sur la délimitation de leurs droits fonciers ;
Mais l'irrégularité de ce plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété lui-même, qui ne peut s'apprécier qu'au regard des conditions légales de constitution de la copropriété.
Au besoin, le juge pourra devoir interpréter ce règlement, et le fera selon les règles ordinaires d'interprétation des contrats prévues aux articles 1188 et suivants du code civil.
Camille Terrier
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