Bail d'habitation : les risques du congé délivré à un locataire âgé et ne disposant que de faibles ressources

Par un arrêt publié du 24 octobre 2024 (pourvoi n° 23-18067), la Cour de cassation a complété de manière prétorienne l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989  en retenant que « la période à prendre en considération pour le calcul des ressources du locataire âgé de plus de soixante-cinq ans pour déterminer si le bailleur, qui lui délivre congé, est tenu (..) de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, est celle des douze mois précédant la délivrance du congé ».

1.  Cet article 15, III, relatif au bail d'habitation à titre principal, tel qu'il résulte de la loi ALUR du 24 mars 2014 ((dispositions applicables aux baux en cours : Civ, 3^ème, 23 novembre 2017, n° 15-20475, Publié), énonce que :

            Le bailleur, personne physique (Civ, 3^ème, 7 juillet 2006, n° 14-29148, Publié), sauf s'il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ces ressources sont inférieures au plafond de ressources pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (arrêté du 29 juillet 1987 « relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré », révisé annuellement),

            Ne peut s'opposer au renouvellement du bail d'un locataire âgé de plus 65 ans (70 ans avant la loi ALUR) et dont les ressources annuelles sont inférieures au même plafond de ressources, les deux conditions étant cumulatives (alors qu'elles sont alternatives pour le bailleur),

            Sans offrir à ce locataire un logement correspondant à ses besoins et possibilités, et situé dans les limites géographiques mentionnées à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948,

Ces dispositions étant aussi applicables, à certaines conditions, lorsque le locataire, quel que soit son âge, a à sa charge une personne âgée de 65 ans ou plus.

Le texte précise que le montant des ressources annuelles du locataire est apprécié à la date de notification du congé. Tandis que l'âge du locataire est apprécié à la date d'échéance du contrat.

Cette protection du locataire vaut pour tous les types de congé, même pour ceux délivrés pour un motif réel et sérieux tenant à une faute du locataire.

Les mêmes règles valent pour les logements meublés loués à titre de résidence principale (article 25-8, III, de la loi du 6 juillet 1989).

A défaut d'une offre de relogement si le locataire y a droit, et si le bailleur n'en est pas dispensé, le congé est irrégulier et doit être annulé (notamment : Civ, 3^ème, 16 mars 2017, n° 16-11650).

L'article 15, IV, de la loi du 6 juillet 1986 énonce que la même protection vaut pour le locataire bénéficiaire de l'allocation journalière de présence parentale réservée à la personne qui assume la charge d'un enfant atteint d'une maladie, d'un handicap ou victime d'un accident grave (article L544-1 du code de la sécurité sociale) et dont les ressources sont inférieures au plafond.

2.  Dans l'espèce ayant donné lieu à l'arrêt commenté, une bailleresse avait notifié au locataire un congé pour un motif légitime et sérieux, celui de réaliser d'importants travaux de restructuration du logement, qui n'a pas été discuté.

Mais le locataire a fait valoir le 19 juin 2019, qu'il était âgé de 71 ans à la date d'effet de ce congé, délivré le 7 décembre 2018 pour le 10 juin 2019, qu'il ne disposait que de ressources inférieures au plafond fixé par la loi, et devait donc bénéficier d'une offre de relogement.

Le 25 octobre 2019, la bailleresse a adressé au locataire sept annonces locatives. Elle l'assignait aussi en vue d'obtenir la validité du congé, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Le premier juge avait reconnu la validité du congé et la résiliation du bail, et ordonné l'expulsion. S'agissant des ressources du locataire, le premier juge les avait examinées sur la seule période de l'année 2017, selon le principe de l'année fiscale. Le locataire affirmait qu'il avait perçu au cours de cette année 2017 des revenus importants mais exceptionnels et non renouvelés en 2018.

La cour d'appel de Paris, par son arrêt du 9 mai 2023 (n° 20/14597) a relevé que le plafond de ressources était, tel que fixé pour l'année 2018, de 23 354 euros pour une personne seule, pour deux personnes de 34 904 euros et pour une personne seule avec une personne à charge de 45 755 euros et que les ressources du locataire au cours des douze mois précédant le congé délivré en décembre 2018 étaient inférieure à ce plafond.

Si bien que la double condition légale, d'âge et de ressources, prévue pour bénéficier d'une offre de relogement, était satisfaite, contrairement à ce qu'avait retenu le premier juge.

S'agissant des sept annonces locatives soumises par la bailleresse à son locataire, la cour d'appel a retenu que cette démarche est insuffisante pour répondre aux exigences de la loi. En effet, il est nécessaire, selon l'arrêt, que le bailleur se soit renseigné sur l'acceptation du locataire évincé par le bailleur du logement de remplacement. Dans ces conditions, la cour d'appel a annulé le congé.

3. La bailleresse, à l'appui de son pourvoi, a soutenu que la période à prendre en considération pour le calcul des ressources annuelles du locataire est la dernière année civile écoulée ayant donné lieu à l'établissement d'un avis d'imposition.

Cette position n'est pas totalement dépourvue de logique, puisque c'est généralement l'examen soit de l'avis d'imposition, soit de l'avis de situation déclarative à l'impôt sur le revenu, qui permet de déterminer les ressources du locataire et, plus généralement, permet d'établir les ressources d'une personne en toutes occasions où cela est nécessaire.

Mais la Cour de cassation a rejeté le pourvoi en se fondant sur une lecture littérale et légitime du texte législatif, selon lequel les ressources à prendre en compte sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précèdent la délivrance du congé.Dès lors que le locataire était âgé de plus de soixante-cinq ans à la date d'échéance du contrat, et que ses revenus déclarés à l'administration fiscale pour les douze mois précédant la date de délivrance du congé, soit de décembre 2017 à novembre 2018 inclus, étaient inférieurs au plafond de ressources pour l'année 2018 pour une personne seule, la cour d'appel en a exactement déduit que, faute pour la bailleresse de justifier d'une offre de relogement répondant aux exigences de l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, le congé devait être annulé.

En réalité, l'apport à la jurisprudence de cet arrêt est double :

            En premier lieu, la période de référence pour l'examen des ressources du locataire est précisée. C'est sur ce seul point que la Cour a ordonné la publication de son arrêt.

            En second, lieu, l'arrêt retient implicitement mais nécessairement que la seule communication au locataire d'annonces locatives, sans s'être assuré de l'accord du bailleur du local de substitution, ne répond pas aux exigences de la loi. Un arrêt de la Cour de cassation du 30 mars 2023 (n° 22-21763, Publié) dont il sera question plus loin, avait reconnu le principe à l'occasion de l'examen d'une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC).

4.  La disposition de l'article 15, III, bien fondée en ce qu'elle vise à protéger les personnes âgées et ne disposant que de faibles revenus, pose parfois, en pratique, certaines difficultés. L'enjeu est important, puisqu'il est celui de la régularité du congé délivré.

Le bailleur doit-il s'informer sur la situation d'âge et de ressources de son locataire, avant de notifier son congé ?

Certes le bailleur, avant de délivrer le congé peut demander à consulter la liste des personnes assujetties à l'impôt sur le revenu (article L111 du livre des procédures fiscales) ou faire procéder par huissier à une interpellation du locataire.

Mais il ne semble pas, en jurisprudence, que de telles démarches soient une obligation, si du moins le bailleur n'a pas de motif particulier de penser que les deux conditions cumulatives de la protection légale sont remplies. Dans ce dernier cas, il appartient au locataire de revendiquer la protection légale.

Il est acquis en jurisprudence que le locataire, qui revendique son droit à bénéficier d'une offre de relogement, doit établir son âge et le montant de ses ressources (Civ, 3^ème, 28 juin 2011, n° 10-19540). De même pour le bailleur qui entend faire valoir qu'il est dans une situation qui le dispense de devoir soumettre au locataire une offre de relogement (Civ, 3^ème, 13 juillet 1999, n° 97-19046, Publié).

Par ailleurs, il n'est pas requis du bailleur qu'il soumette l'offre ou les offres de relogement au locataire en même temps qu'il lui notifie le congé. Il faut et il suffit qu'il le fasse pendant la période du préavis (Civ, 3^ème, 4 mai 2011, n° 10-15097 ; Civ, 3^ème, 2 juin 2010, n° 09-66698, Publié).

Toutefois, cette obligation de faire l'offre de relogement pendant la période du préavis est problématique, lorsque le locataire tarde à informer le bailleur de sa situation d'âge et de ressources.

Dans une espèce où un congé avait été délivré pour un 14 novembre et où le bailleur avait adressé aux locataires cinq offres de relogement entre le 26 octobre et ce 14 novembre, la cour d'appel de Versailles avait annulé le congé au motif que le bailleur avait ainsi négligé de ménager un délai raisonnable permettant à ces locataires de procéder aux recherches et vérifications nécessaires. La Cour de cassation a cassé cet arrêt au motif « qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la date à laquelle le bailleur avait eu connaissance des revenus des preneurs ne justifiait pas de prendre en considération l'offre de relogement présentée le dernier jour du préavis, la cour d'appel a violé l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 » (Civ, 3^ème, 28 janvier 2016, n° 14-26418). Et dans l'espèce ayant donné lieu à l'arrêt du 24 octobre 2024 commenté, les offres de relogement avaient été communiquées au locataire après le terme du préavis, et la cour d'appel de Paris n'a rien objecté sur ce point précis.

Il appartient donc au locataire, à défaut que le bailleur ait pris l'initiative de l'interroger, de faire valoir, avant le congé si l'occasion se présente, ou postérieurement, son droit à une offre de relogement et de justifier auprès du bailleur de sa situation d'âge et de ressources. Il est très souhaitable que le bailleur lui soumette cette offre avant le terme du préavis, mais, selon les circonstances, les juridictions pourraient admettre que cette offre soit communiquée en temps utile, laissant au locataire un délai raisonnable pour se déterminer.

Quelles ressources du locataire doivent être prises en considération ?

Compte tenu de l'âge de ce locataire, le plus souvent les ressources à prendre en considération sont, selon la nomenclature fiscale, les pensions, rentes et retraites, revenus salariaux, revenus des professions non salariées et revenus du patrimoine, dont il est aisé d'établir le montant sur la période de douze mois précédant la délivrance du congé. Mais il  ne peut s'agir du revenu fiscal, mais des revenus nets perçus par le locataire avant tout abattement réalisé par l'administration fiscale (Civ, 3^ème, 18 février 1998, n° 96-18125, Publié).

En jurisprudence, il a été retenu que ces ressources ne peuvent inclure les sommes reçues de manière ponctuelle, tels que des libéralités et secours, les produits d'une cession immobilière (Civ, 3^ème, 16 septembre 2009, n° 08-15589, Publié), ou d'une liquidation de fonds communs de placement (Civ, 3^ème, 28 mai 1997, n° 95-18116, Publié).

Comment doit jouer la protection légale en cas de cotitularité du bail ?

Dans le cas d'une cotitularité conventionnelle, les ressources de chacun des copreneurs doivent être appréciées séparément. L'arrêt d'une cour d'appel qui, dans le cas de deux copreneurs dont l'un était âgé de plus de 80 ans, avait retenu que les ressources à prendre en considération sont les ressources cumulées des deux locataires, est cassé au motif que « pour le calcul des ressources du locataire âgé de plus de 70 ans (65 ans depuis la loi ALUR), les ressources de chacun des colocataires doivent être appréciées séparément » (Civ, 3^ème, 15 juin 1994, n° 92-15082, Publié).

 Il en va de même dans le cas de la cotitularité légale du bail des époux (article 1751 du code civil). Dans une espèce où la cour d'appel avait validé un congé délivré sans offre de relogement aux époux cotitulaires du bail, dont l'un était âgé de plus de 70 ans, au motif que « les revenus d'un montant de 284 801 francs, pour 1993, déclaré du seul chef du mari appartenaient également à l'épouse par l'effet de la communauté existant entre eux, qu'ils sont débiteurs solidaires aux termes de l'article 1751 du Code civil et qu'en admettant même un partage par moitié de ces ressources, chacun d'eux disposait de revenus excédant le seuil légal », la Cour de cassation a condamné cette manière de raisonner, et énoncé  que les ressources de chacun des époux colocataires doivent être appréciées séparément (Civ, 3^ème, 19 juillet 2000, n° 98-20636, Publié ; dans le même sens : Civ, 3^ème, 24 septembre 2002, n°  01-03699).

En revanche, lorsque le locataire, qui aurait bénéficié du droit à une offre de relogement, décède avant le terme du bail et que son conjoint ne remplit pas les conditions d'âge ou de ressources pour bénéficier du même droit, le bailleur, à compter du décès du premier, n'est plus obligé de faire une offre de relogement lors d'un congé (Civ, 3^ème, 3 mai 2012, n° 11-17010, Publié).

Lorsque la protection légale tient à ce que le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources, la loi prévoit que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer doit être inférieur au plafond de ressources (article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989).

En cas de pluralité de bailleurs en indivision, les mêmes principes prévalent avec des conséquences opposées : il suffit que l'un de ces bailleurs soit âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat, ou que seul l'un d'eux ne dispose que de ressources inférieures au plafond, pour que soit jugé valable le congé délivré sans offre de relogement à un locataire âgé remplissant les conditions de la protection légale (Civ, 3^ème, 16 septembre 2009, n° 08-13701, Publié ; Civ, 3^ème, 29 avril 2009, n° 08-11513, Publié).

L'offre de relogement

 

Aux termes de la loi, l'offre de relogement doit, d'une part correspondre aux besoins et possibilités du locataire et, d'autre part, respecter les limites géographiques énoncées à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, soit :

            Se trouver dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

            Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

            Dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

En cas de contestation de l'offre de relogement, le juge apprécie librement et souverainement si cette offre correspond aux exigences légales (Civ, 3^ème, 12 mars 2014, n° 12-29077).

L'arrêt de la Cour de cassation commenté valide implicitement une jurisprudence de la cour d'appel de Paris, selon laquelle le bailleur, pour satisfaire à  l'obligation d'offrir un relogement à son locataire évincé, ne peut se contenter de lui communiquer « diverses offres de location figurant sur le marché locatif sans s'assurer de l'effectivité de ces offres et de l'assentiment des propriétaires respectifs de louer leurs biens au preneur évincé » (notamment CA Paris, 11 janvier 2011, n° 2011-000631).

L'offre d'un relogement adapté, une impasse pour le bailleur ?

Dans un marché locatif très difficile pour les locataires, marqué par une grave pénurie de biens à louer, le fort accroissement de la demande et fatalement l'augmentation des loyers, la prescription d'offrir un relogement adapté et situé dans un périmètre limité à un locataire âgé et ne disposant que de faibles ressources, avec qui un propriétaire tiers aura accepté de contracter, relève de la mission impossible. Il en découle que dans les zones tendues et sauf arrangement particulier, un congé, même légalement bien fondé, ne peut évincer un locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures au plafond applicable. Seule subsiste alors, si les circonstances le permettent, la possibilité d'agir sur le fondement de la clause résolutoire du bail ou d'assigner en résiliation du bail pour faute.

Par arrêt du 30 mars 2023 (n° 22-21763 Publié), la Cour de cassation a transmis au Conseil constitutionnel une QPC portant sur l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, énonçant qu'il résulte de cette situation une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

Cet arrêt retient que la question présente un caractère sérieux, au motif que l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, peut caractériser une atteinte au droit de propriété disproportionnée au regard du but poursuivi (le droit au logement), compte tenu de l'impossibilité pour le bailleur, lorsque le bail est ancien et que le logement se situe dans une zone où les loyers sont excessivement élevés, de proposer un relogement adapté au sens du texte, faute qu'il s'en trouve sur le marché locatif privé, et d'obtenir en outre l'agrément du bailleur tiers.

Le Conseil constitutionnel dans sa décision QPC n° 2023-1050 du 26 septembre 2023, a dit le texte conforme à la Constitution. Il a retenu, en substance,

            Que le champ d’application des dispositions contestées est limité, puisque l’obligation de relogement ne concerne que les locataires âgés de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond et que le bailleur âgé ou ne disposant que de faibles ressources n'y est pas soumis,

            Que « les difficultés pratiques que pourrait rencontrer le bailleur pour formuler une offre de relogement situé dans ce périmètre n’entachent pas, par elles-mêmes, d’inconstitutionnalité les dispositions contestées »,

            Et que le bailleur conserve la possibilité de vendre son bien occupé ou d’en percevoir un loyer, et peut, en cas de manquement du locataire à ses obligations,  l’assigner en résiliation du bail et en expulsion.

En réalité, la Cour de cassation savait bien, en lui transmettant la QPC, que le Conseil constitutionnel déclarerait le texte conforme à la Constitution, sans égard pour ses difficultés pratiques d'application.

En effet, dans une décision QPC n° 2016-581 du 5 octobre 2016, transmise par la Cour de cassation, avait validé différentes dispositions du code de l'urbanisme et du code de la construction et de l'habitation qui prévoient un droit au relogement des occupants évincés par le fait notamment d'une opération d'urbanisme ou d'une déclaration d'insalubrité, à la charge du propriétaire ou de l'opérateur. Ces textes étaient contestés au motif que l'obligation de relogement est impossible à satisfaire lorsque les occupants sont en situation irrégulière au regard du droit au séjour. Le Conseil avait balayé l'objection en énonçant qu' « à supposer que le relogement des occupants évincés soit susceptible de se heurter à des difficultés pratiques, celles-ci ne sauraient être retenues pour l'examen de la constitutionnalité des dispositions contestées ».

En effet, le caractère inapplicable d'une loi n'est pas l'affaire du Conseil constitutionnel, mais celle du pouvoir législatif et des juges.

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