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Bail d'habitation : la régularisation des charges



Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives récupérables par le bailleur, qui sont des accessoires du loyer, sont exigibles sur justification. Le texte précité énumère les natures de charges récupérables et le décret  n° 87-713 du 26 août 1987 en fixe la liste exhaustive.


Les charges récupérables sont, aux termes de la jurisprudence, des « sommes dues » et il n'est pas nécessaire que le contrat de bail les prévoit expressément (notamment, Civ, 3ème, 4 juillet 2019, n° 18-10978 ; 4 mars 2017, n° 15-19418).


La charge de la preuve du caractère récupérable des charges et de leur montant, c'est à dire de la créance du bailleur, incombe à celui-ci, en application des principes contractuels et comme le rappelle, à l'occasion, une jurisprudence constante.

 

1.  On sait que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions par le locataire si le contrat de bail le prévoit expressément. C'est en pratique la règle générale.


Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.


Selon l'article 23, alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989, ces charges doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

 

2.  La procédure de régularisation est organisée par cet article 23 de la loi du 6 juillet 1989 avec un certain formalisme.


En premier lieu, un mois avant la régularisation des charges, le bailleur doit adresser au locataire un décompte individuel par nature de charges qui fait état des provisions versées par ce dernier, ainsi que, dans les immeubles locatifs, le mode de répartition des dépenses entre locataires.


En deuxième lieu, et depuis le 25 octobre 2020, le bailleur doit communiquer au locataire  une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude. Cette obligation nouvellement faite au bailleur, encore énoncée à l'article 6-2 de la loi du 6 juillet 1989, résulte de l'ordonnance n°2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d'adaptation au droit de l'Union européenne dans le domaine de l'énergie et du climat, qui a entendu renforcer l’information des locataires sur leurs charges d’énergie et d’eau chaude.  Un décret n°2020-886 du 20 juillet 2020 et deux arrêtés ministériels du 24 juillet 2020 précisent le contenu de cette note d'information.


Ces document peuvent être transmis par voie dématérialisée si le locataire le demande.


A compter de l’envoi de ce décompte et durant six mois, le bailleur doit mettre les pièces justificatives (contrats de fourniture et  d'exploitation, factures...) à la disposition du locataire, dans des conditions normales dit le texte, pour qu'il puisse procéder à leur vérification. Aucun texte n'oblige le bailleur à adresser au locataire une copie de ces pièces justificatives, mais rien n'interdit aux parties de s'accorder amiablement sur les modalités les mieux appropriées de cette consultation.


Lorsque le locataire quitte le logement alors que le bailleur n'est pas encore en mesure de procéder à la régularisation annuelle des charges, ce bailleur peut, depuis la loi ALUR, conserver 20% au maximum du dépôt de garantie jusqu'à ce qu'il soit en mesure de finaliser cette régularisation (article 22 alinéa 5  de la loi du 6 juillet 1989).

 

3.  À défaut de la communication par le bailleur au locataire des documents justificatifs des charges, ces charges ne sont pas justifiées et les provisions doivent être remboursées (Civ, 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-14158 ; 9 mai 2019, n° 18-14433).


On peut encore se référer à un arrêt de la Cour de cassation du 1er avril 2009 (n° 08-14854 P) selon lequel « ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel qui condamne un locataire au paiement de charges locatives sans constater que le bailleur avait tenu à la disposition de ce locataire, fût-ce devant elle, les pièces justificatives que celui-ci réclamait ».


Dans le même sens, cet arrêt de la Cour de cassation du 8 décembre 2010 (n° 09-71124 P) : « ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel qui fixe la dette locative du locataire en rejetant son action en répétition de l'indu sans constater que le bailleur avait communiqué à ce preneur le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges que celui-ci réclamait ». Ou encore : Civ, 3ème, 31 mai 2011, n° 10-18568 ; 30 mai 2012, n° 11-19008 ; 9 juin 2015, n° 14-15444).

 

4.  En l'absence de régularisation annuelle, la loi ne prévoit pas de sanction pour le bailleur. Celui-ci peut justifier des charges auprès du locataire à tout moment dans la limite du délai de prescription, et même en cours de procédure. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante et abondante, généralement publiée car nombre de juges du fond y ont résisté (notamment Civ, 3ème, 9 novembre 2017, n° 16-22445). Cette régularisation peut être utilement opérée par le bailleur en fin de bail (Civ, 3ème, 9 juin 2016 n° 15-16510).


Ainsi, en présence d'une prescription légale, celle de la régularisation annuelle des charges, non assortie d'une sanction, la Cour de cassation, plutôt que d'imaginer sinon des sanctions du moins des conséquences au non respect de la prescription par le bailleur, ce que nombre de juridictions du fond se sont un temps efforcées de faire, a préféré anéantir le principe légal pour lui substituer le principe inverse que la régularisation des charges peut intervenir à n'importe quel moment sous la seule réserve du délai de prescription.


Toutefois, la loi Alur du 27 mars 2014 a introduit deux mesures d'équilibre favorables au locataire. En premier lieu, conséquence directe de la réduction de cinq à trois ans du délai de prescription de toute action dérivant d'un contrat de bail (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989),  le bailleur n'a plus que trois ans à compter de la date d'exigibilité des charges pour réclamer le paiement de celles-ci au du locataire.


En second lieu, lorsque le bailleur régularise les charges au-delà de l’année civile qui suit l’année de leur exigibilité, autrement dit en l'absence de régularisation annuelle, le locataire est en droit d’obtenir l’étalement du paiement des sommes réclamées sur douze mois (article 23, avant dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989).

 

5.  Il est aussi admis en jurisprudence qu'une régularisation tardive des charges peut, dans certaines circonstances caractériser une exécution de mauvaise foi de ses obligations contractuelles par le bailleur, le locataire pouvant alors obtenir l'indemnisation du préjudice causé par cette faute, ce préjudice étant le fait de se trouver soudain et imprévisiblement débiteur de sommes importantes.


Dans un arrêt du 21 mars 2012 (Civ, 3ème, 21 mars 2012 n° 11-14174), la Cour de cassation a jugé que « si l'absence de régularisation annuelle n'empêche pas le bailleur de réclamer sur cinq ans (le délai de prescription d'alors) une augmentation des provisions, sa réclamation peut être jugée brutale, déloyale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat ».


Dans cette affaire, le comportement du bailleur était à l'évidence condamnable. Il avait longtemps refusé toute régularisation des charges puis, sept ans après la signature du bail,  il avait régularisé sur les années non prescrite et réclamé au locataire une somme trois fois supérieure aux sommes provisionnées. Le locataire, assigné en paiement, avait demandé reconventionnellement l'allocation de dommages et intérêts pour faute contractuelle et les avait obtenus.


La Cour de cassation a confirmé cette jurisprudence par un arrêt du 8 octobre 2015 (n° 1421710). Dans cette affaire, le bailleur avait sous-évalué au bail les provisions sur charges, procédé à la régularisation en limite du délai de prescription (cinq ans à l'époque), et ainsi commis une faute en ne prévenant pas le locataire de cette sous-évaluation des provisions, et en les privant ainsi de la faculté de résilier le bail du fait de ce surcoût.


Néanmoins, il semble que la Cour de cassation ait entendu aussi, discrètement, par des arrêts non publiés, limiter cette jurisprudence à des situations extrêmes où la faute  du bailleur serait flagrante. Des décisions ont été cassées au visa de l'article 1134 du code civil et au motif que « si le juge peut sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, il ne peut porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties » (Civ, 3ème, 2 décembre 2014, n° 13-23988 ; 15 décembre 2016, n° 15-22844). Autrement dit, le bailleur est toujours en droit, à quelque moment que ce soit sous réserve de la prescription, de procéder à la régularisation des charges et de présenter sa créance au locataire, mais il peut aussi, si le preneur établit à sa charge une faute contractuelle, être condamné à des dommages et  intérêts. Dans ce cas, les deux créances se compensent.

 

6.  La Cour de cassation a innové par un arrêt du 9 novembre 2017 (n° 16-22445 P) s'agissant du point de départ du délai de prescription pour le locataire qui demande le remboursement de charges locatives payées indûment. Jusqu'alors, le point de départ du délai de prescription était le jour du versement de la provision. Mais  la difficulté était sérieuse si le bailleur tardait à régulariser les charges, opération qui seule permet au locataire de savoir s'il a versé des sommes indues. Ce locataire pouvait se trouver au moins partiellement prescrit. Désormais, l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, c'est à dire le jour de la régularisation des charges.


Il ne s'agit que d'un alignement sur le droit commun de la prescription. Dans l'esprit des juges, il s'agit aussi de compenser la rigueur que représente pour les locataires le principe jurisprudentiel de la régularisation des charges à n'importe quel moment, alors que la loi prescrit une régularisation annuelle. Il n'est pas certain que les équilibres revendiqués aient été trouvés. 


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