Les désordres dits intermédiaires

En principe, la relation contractuelle entre le constructeur et le maître de l'ouvrage s'achève au jour de la réception des travaux. La responsabilité légale du constructeur ne peut ensuite être engagée qu'à certaines conditions, notamment de gravité des désordres dans le cas de la garantie décennale.

Pour ne pas laisser démunis les maîtres de l'ouvrage qui se trouveraient confrontés à des désordres ne leur permettant pas d'engager la responsabilité légale mais pourtant clairement imputables à l'activité du constructeur, la jurisprudence judiciaire a développé la doctrine des désordres intermédiaires, qui conduit à faire survivre la relation contractuelle après la réception et pendant un délai de dix ans.

Les désordres dits intermédiaires sont : 

            - des malfaçons non apparentes lors de la réception des travaux,

            - qui affectent les ouvrages et éléments d'équipement indissociables,

            - qui sont apparues avant le terme du délai de dix ans de l'article 1792-4-3 du code civil,

            - et qui ne portent pas atteinte à la solidité de l'immeuble et ne le rendent pas impropre à sa destination.

Les désordres intermédiaires sont ainsi ceux d'une gravité insuffisante pour pouvoir relever de la garantie décennale. Les constructeurs et leurs sous-traitants ne peuvent donc en être présumés responsables (Civ, 3^ème, 10 juillet 1978, n° 77-12.595, Publié ; Civ, 3^ème, 5 mai 1982, n° 80-13.281, Publié ; Civ, 3^ème, 9 mars 1988, n° 87-10.645, Publié ; Civ, 3^ème, 16 avril 2013, n° 12-18.230 ; Civ, 3^ème, 16 janvier 2020, n° 18-22.748 ; Civ, 3^ème, 18 mars 2021, n° 19-20.710). Leur responsabilité ne peut alors être engagée que sur faute contractuelle prouvée.

Donc, à l'expiration d'un délai de dix ans à compter de la réception des travaux, les architectes et entrepreneurs, sauf dol ou faute extérieure au contrat, sont déchargés de la garantie édictée par l'article 1792 du code civil et de la responsabilité contractuelle de droit commun (Civ, 3^ème ; 11 juin 1981, n° 80-10.875, Publié ; Civ, 3^ème, 16 octobre 2002, n° 01-10.330, Publié).  Après ce terme de dix ans, aucune mise en cause de ces professionnels n'est possible, pas même au titre d'un manquement au devoir de conseil (Civ, 3^ème, 16 octobre 2002, n° 01-10.752, Publié).

Ne peuvent être des désordres intermédiaires, que ceux qui se trouvaient cachés ou non apparents lors de la réception. Si ces désordres étaient apparents mais n'ont pas été réservés, ils sont purgés. S'ils ont été réservés, ils relèvent de la garantie de parfait achèvement.

On rappellera que les désordres qui affectent des éléments d'équipement dissociables installés lors de la construction de l'ouvrage, relèvent, quelle que soit leur gravité, de la garantie légale de bon fonctionnement (biennale) tandis que les éléments d'équipement dissociables adjoints à un ouvrage existant relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun (Civ, 3^ème, 21 mars 2024, n° 22-18.694, Publié).

Les dommages intermédiaires ne relèvent pas de l'assurance obligatoire de responsabilité décennale mais seulement de polices souscrites à titre volontaire.

Le délai pour agir pour dommages intermédiaires est de dix ans, à compter de la date de réception, avec ou sans réserve. L'article 1792-4-3 du code civil dispose en effet qu'à l'exception de la garantie de bon fonctionnement, toutes les actions dirigées contre les constructeurs et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux. Il s'agit d'un délai de forclusion (Civ, 3^ème, 10 juin 2021, n° 20-16.837, Publié).

En pratique, les désordres intermédiaires n'ont généralement qu'une nature esthétique et se rapportent notamment au peintures, intérieures ou extérieures, aux revêtements de mur ou de sol, moquettes ou tissus tendus, aux décollements d'enduits s'ils n'ont pas pour fonction d'assurer l'étanchéité.

Par exemple, s'agissant de désordres constitués par « par des traces de couleur noirâtre et des auréoles sur les murs extérieurs de l'immeuble (sans) infiltration à l'intérieur des appartements ni aucune corrosion ou dégradation du béton (...) constatée lors des opérations d'expertise menées plus de dix ans après la réception », la condamnation du constructeur de l'immeuble en indemnisation d'un préjudice esthétique est bien fondée (Civ, 3^ème, 21 mars 2019, n° 17-30.947).  

Ou bien : une cour d'appel qui rejette une demande fondée sur la responsabilité contractuelle du constructeur au motif « que les désordres décrits par l'expert, soit la seule présence de lignes sombres sur le revêtement de sol dans les pièces qu'il désigne, en l'absence de décollement de la chape comme de déformation du revêtement ou de désaffleurement, n'occasionnent ni danger ni simple gêne, que l'expert ne fait pas état de la survenance probable ou même possible de tels inconvénients et que (n'est pas rapportée) la preuve d'une dégradation de l'état du sol », ne justifie pas sa décision dès lors qu'il résultait de ses propres constatations que le sol avait « une apparence non conforme à ce qui avait été contractuellement prévu et était affecté d'un désordre esthétique » (Civ, 3^ème, 8 juillet 2015, n° 14-12.307).   

Ou encore : la Cour de cassation a rappelé aux juridictions du fond la règle que seule la responsabilité contractuelle de droit commun est applicable aux travaux de peintures n'ayant qu'un rôle esthétique, celles-ci ne constituant ni un ouvrage, ni un élément constitutif d'ouvrage, ni un élément d'équipement (Civ, 3^ème, 16 mai 2001, n° 99-15.062, Publié). De même, s'agissant du décollement de briques installées en façade comme parement esthétique et qui ne participent ni à la solidité ni à l'étanchéité de l'immeuble (Civ, 3^ème, 18 juillet 2001, n° 00-10.027).

Camille Terrier

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