Les colocations divisions

Le succès de la colocation est une évidence. En situation de pénurie de biens à louer, en particulier de petites surfaces, la colocation répond à un besoin social manifeste. Elle est même devenue un mode de vie qu'affectionnent tous les publics, étudiants et actifs. Pour les bailleurs, même si la gestion locative est un peu plus complexe, c'est un moyen d'accroître et sécuriser leurs revenus locatifs en réduisant les risques.

1.  Aux termes de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

            La colocation est la location d'un même logement par plusieurs personnes qui en font leur résidence principale ;

            Soit ces personnes sont cosignataires d'un bail unique ;

            Soit, option ouverte par la loi ALUR du 24 mars 2014, chacune d'entre elles est signataire d'un contrat de bail propre conclu avec le propriétaire.

La loi précise que ces règles sont étrangères à celles relatives à la cotitularité du bail (le bail des époux ou des partenaires pacsés).

2. Lorsque plusieurs contrats sont formalisés entre chacun des locataires et le bailleur, chaque locataire a la jouissance exclusive d'une ou de plusieurs pièces décrites par le bail et un droit d'accès et d'usage aux locaux et équipements communs Les stipulations de ce bail sont propres à chacun de ces colocataires signataires. Il en découle, selon la loi, une division du logement.

Dans une colocation avec bail unique, le bail ne prévoit pas une division du logement, ce sont les colocataires qui s'accordent sur l'affectation des pièces de ce logement. Usuellement, un pacte de colocation vient préciser les modalités de la vie en commun et de l'usage des équipements communs.

3.  Cette division du logement pour louer en colocation doit respecter, précise le texte, les articles L126-17, L126-18 et L126-21 du code de la construction et de l'habitation (CCH).

Ces dispositions encadrent, pour des raisons de salubrité et de sécurité publique, les divisions d'immeuble par différentes règles. Un manquement à ces règles est pénalement sanctionné par l'article L183-15 du CCH : les peines de 2 ans d'emprisonnement et de 75000 euros d'amende sont encourues en cas de mise en vente, en location ou à la disposition d'autrui de locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions posées par les articles L126-17 et L126-21 précités.

L'une de ces règles, prévue à l'article L126-17, 2°, interdit la division qui vise à mettre à disposition des locaux d'habitation d'une superficie inférieure à 14 m² et d'un volume habitable inférieur à 33 mètres cube.

Mais aux termes de l'article 8-1, II, de la loi du 6 juillet 1989, ces conditions de surface et de volume ne sont pas applicables à la location division, laquelle doit se rapporter à un local privatif dont la surface est au moins égale à 9 m², et le volume à 20 mètres cube, c'est à dire les normes d'un logement décent selon l'article 4 du décret du 30 janvier 2002.

4. Par ailleurs, pour l'appréciation du caractère décent du logement, selon les critères prévus à l'article 6 de la même loi et le décret du 30 janvier 2002, il doit être tenu compte non seulement du logement privatif pris à bail, mais aussi de l'ensemble des éléments d'équipement et pièces du logement.

Pour éviter le risque évident d'une suroccupation d'appartements ou de maisons faisant l'objet de colocations divisions, ce qui peut être la tentation de certains bailleurs, l'article 8-9, II, dispose que sont applicables les normes de peuplement mentionnées à l'article L822-10 du CCH comme conditionnant le versement des APL et développées aux articles R844-1 et suivants du même code (9 m2 pour une personne, 16 m2 pour deux et 9 m2 par personne supplémentaire).

5.  S'il existe un contrat type obligatoire aux termes des articles 8-1, III, et 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations ou colocations de logements nus ou meublés (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015), il n'y a pas de contrat type réglementaire pour la colocation division.

Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être, selon la loi, supérieur au montant du loyer applicable au logement, tel qu'il résulte le cas échéant des dispositions relatives à l'encadrement des loyers vides ou meublés en zone tendue (article 8-1, II de la loi du 6 juillet 1989, se rapportant à la location division). La possibilité de prévoir un complément de loyers est soumise aux conditions du droit commun.

La colocation, bail unique ou baux multiples, n'est pas un moyen de se soustraire à l'encadrement des loyers.

6.  Selon la configuration des lieux, la colocation division peut n'être pas possible. Si elle l'est, il appartient au propriétaire bailleur de trancher entre les deux régimes de colocation, bail unique réunissant plusieurs locataires avec une clause de solidarité pour les loyers et charges, ou baux séparés pour chaque colocataire, sans solidarité possible entre eux.

7.  La colocation bail unique comporte usuellement une clause de solidarité expresse. Les colocataires peuvent devoir alors régler les loyers et charges de celui d'entre eux qui est défaillant ou, pendant six mois au plus, de celui qui est parti après congé sans être remplacé. Toutefois, aux termes de l'article 4, e de la loi du 6 juillet 1989, le bail ne peut en aucun cas prévoir la responsabilité collective des colocataires dans la dégradation d'un élément commun de la chose louée. 

Dans le cas d'une colocation division, aucune clause de solidarité n'est possible. Les différents baux sont autonomes.

8.  Dans une colocation bail unique, si un colocataire quitte les lieux, le bail se poursuit. Mais le locataire parti et sa caution restent tenus par la clause de solidarité jusqu'à ce qu'un nouveau locataire intègre les lieux ou, à défaut, pendant six mois au plus (article 8-1, VI de la loi du 6 juillet 1989). Ce sont les colocataires demeurés dans les lieux et le partant qui doivent trouver le remplaçant. A l'entrée de celui-ci, un avenant doit être introduit au bail.

Dans le cas d'une colocation division, le congé donné par l'un des colocataires n'a pas d'effet sur l'exécution des autres baux.

9.  Une caution, dans le cas d'un bail unique, peut s'engager pour un ou plusieurs colocataires. Le bail peut comporter une clause de solidarité des cautions.

Tel n'est pas le cas si les locataires signent des baux séparés. La caution ne peut garantir que le signataire du bail.

10. Pour une colocation bail unique, l'état des lieux d'entrée doit être réalisé en présence de tous les colocataires et porter sur les parties privatives comme sur les parties communes. De même pour l'état des lieux de sortie. Cependant, il peut être prévu un état des lieux intermédiaire en cas de départ de l'un des colocataires. Le dépôt de garantie, commun à tous les locataires, n'est restitué qu'après la libération effective de l'ensemble des locaux.

Dans le cas de pluralité de baux, les états des lieux, d'entrée et de sortie, doivent être réalisés à l'arrivée et au départ de chaque colocataire. Ces opérations ne peuvent porter que sur la partie privative louée et non sur les parties communes. Le dépôt de garantie versé à l'entrée doit être restitué, sous réserve, le cas échéant, des sommes à retenir.

En définitive, il apparaît que les règles propres à la colocation bail unique comportent d'importants avantages pour le bailleur dont elles simplifient et sécurisent la gestion locative. En contrepartie, le bailleur perd un peu la maîtrise de la gestion de son bien, et du choix des locataires au moins en cours de bail. Mais la clause de solidarité entre colocataires, inscrite au bail, compense largement cet inconvénient.

En ajoutera que dans certains cas, la division du logement pour la colocation peut comporter des risques, y compris pénaux, pour le bailleur qui serait tenté de s'arranger avec les règles légales.

En revanche, les colocataires peuvent préférer les locations à baux multiples qui leur assurent la jouissance exclusive de leur partie privative et garantissent mieux leurs droits propres, tant vis à vis du bailleur que de leurs colocataires.

Camille Terrier

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