Urbanisme : le prix d'un immeuble préempté
- 24 mars
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Civ, 3ème, 3 avril 2025 n° 23-23.206, Publié
En l'espèce, le propriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété situé dans une zone d'aménagement différé (ZAD) de la commune de Menton, a notifié une déclaration d'aliéner à l'établissement foncier, délégataire du droit de préemption. Ce droit a été exercé et, faute d'accord sur le prix, le juge de l'expropriation a été saisi conformément aux dispositions de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme.
Le désaccord entre les parties tenait à l'état dégradé de l'immeuble et de ses parties communes à la date du transfert de propriété. L'établissement foncier soutenait que le juge devait prendre en compte cet état dégradé et, par conséquent modérer le prix de cession. En effet, aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété » et les circonstances à l'origine de cette consistance du bien (c'est à dire ses caractères matériels et sa situation juridique) et de son évolution dans le temps sont indifférentes.
Le propriétaire faisait valoir que l'état dégradé des parties communes de l'immeuble ne résultait pas d'un défaut d'entretien fautif imputable au syndicat, mais de la création même de la ZAD qui avait conduit assez naturellement à l'arrêt de tous travaux de rénovation et d'entretien. C'est ce qu'a retenu la cour d'appel d'Aix en Provence qui n'a donc pas pris en compte l'état dégradé de l'immeuble dans la fixation du prix.
L'établissement foncier a formé pourvoi, soutenant que la cour d'appel avait violé l'article L322-1 du code de l'expropriation en refusant de prendre en compte l'état de l'immeuble à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, pour des motifs étrangers aux prescriptions légales.
La Cour de cassation a approuvé ce moyen, et l'arrêt énonce simplement que « le prix du bien préempté, qui doit être fixé d'après sa consistance au jour du jugement de première instance, prend en compte, s'agissant de biens situés dans un immeuble en copropriété, l'état des parties privatives et des parties communes, même si la dégradation de ces dernières résulte de l'arrêt de tous travaux de rénovation et d'entretien après la création de la zone d'aménagement différé ». L'arrêt de la cour d'appel est donc cassé.
Une telle décision, si, dans certaines circonstances, elle peut être sévère à l'égard des expropriés, est du moins logique au regard des textes et principes applicables.
En premier lieu, elle oriente et simplifie la tâche des juges du fond en excluant tout débat étranger à la consistance actuelle du bien (pour un précédent : Civ, 3ème, 24 mars 2016 n° 15-14.985).
En second lieu, l'arrêt rappelle que la fixation du prix d'un lot de copropriété doit prendre en compte la consistance du lot, mais aussi celle des parties communes.
Camille Terrier
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