Un contrat de location saisonnière est un bail portant sur une résidence secondaire avec toutefois d'importantes particularités qui tiennent à la brièveté du séjour.
La résidence secondaire est, en droit, la résidence qui n'est pas la résidence principale de la personne. En droit fiscal, la résidence principale est le logement où la personne réside habituellement et effectivement et où elle a placé le centre de ses intérêts professionnels et matériels. C'est une question de pur fait, appréciée par l'administration selon différents indices, et sous le contrôle du juge.
En droit civil, la résidence principale est le lieu, en location ou en propriété, où une personne vit plus de huit mois par an. Aux termes de l'article 2, deuxième alinéa de la loi du 6 juillet 1989, « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation ». Une personne ne peut disposer que d'une seule résidence principale mais peut avoir plusieurs résidences secondaires où il réside moins de quatre mois par an.
La loi du 6 juillet 1989, qui régit de plein droit les baux des résidences principales et vise à protéger les intérêts du locataire sans sacrifier ceux du propriétaire, ne s'applique pas aux baux des résidences secondaires. Ces baux relèvent donc des dispositions du code civil (articles 1714 et suivants).
Toutefois, pour les contrats de location saisonnière, les règles du code civil sont d’application résiduelles. En effet, pour la loi, l'occupant au titre d'un contrat de location saisonnière est avant tout un consommateur qui, présumé partie faible, doit bénéficier d'une protection à ce titre.
L'article 1-1 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réglementant la profession immobilière, définit ainsi la location saisonnière : « Est considérée comme une location saisonnière pour l'application de la présente loi la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».
L'article L324-1-1 du code du tourisme désigne sous l'appellation de meublés de tourisme les biens faisant l'objet d'un contrat de location saisonnière, et précise qu'il s'agit de « villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». En pratique, ces biens sont soit des meublés de tourisme classés de une à cinq étoiles, à la demande du propriétaire qui le souhaite (articles L324-1 et suivants et D324-2 et suivants du code du tourisme, arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme), soit des chambres d'hôte ».
Il résulte de ces différents textes qu'un contrat de location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs (loi Hoguet). Le cumul des locations saisonnières d'un même local peut être supérieur, mais demeure limité à la durée de la saison touristique, laquelle dépend des lieux et des usages locaux. Dans un lieu donné, il peut y avoir deux saisons touristiques annuelles, été et hiver. Le cas échéant, le juge est appelé à vérifier la durée des locations au regard de ces usages locaux (Civ, 3ème, 22 juillet 1987, n° 86-12858 Publié : « … la cour d'appel retenant souverainement que le bail d'habitation consenti au locataire était conforme, quant à sa durée et à ses modalités, à l'usage local en matière de locations saisonnières... »), comme en matière de location commerciale saisonnière.
Si les règles relatives à la durée limitée des locations saisonnières ne sont pas respectées, en particulier, si le locataire est laissé en possession pendant l'inter-saison, la requalification en bail d'habitation meublée, soumis à la loi du 6 juillet 1989, peut être, le cas échéant, prononcée par le juge. Il en va ainsi lorsque est mise en œuvre la pratique peu recommandable des contrats de location saisonnière successifs, conclus entre les mêmes personnes et portant sur le même logement (par exemple : Civ, 3ème, 25 mai 2023, n° 22-11745).
Les règles applicables au contrat de location saisonnière d'une habitation
L'information du preneur
Le loueur ou son mandataire a l'obligation de remettre au locataire éventuel, avant la conclusion du contrat, un document d'information sur le bien à louer. Un arrêté du 16 mai 1967 en définit la teneur et en propose un modèle. Ces informations comprennent la description des lieux loués, leur situation dans la localité, les conditions de leur location et le prix.
Le décret n° 67-128 du 17 février 1967 prévoit une amende pénale de 3 750 €, 7 500 € en cas de récidive, pour « toute personne qui, à l'occasion d'une location saisonnière ou d'une offre de location saisonnière d'un local meublé, en vue de l'habitation, aura fourni des renseignements manifestement inexacts sur la situation de l'immeuble, la consistance et l'état des lieux, les éléments de confort ou l'ameublement ».
Des inexactitudes flagrantes et délibérément mensongères, qui affectent l'information pré-contractuelle donnée par le propriétaire ou son mandataire, pourraient aussi être retenues comme pratiques commerciales trompeuses (article L121-2 et suivants du code de la consommation), délit sanctionné des peines de deux ans d'emprisonnement et de 300 000 €, peines pouvant être aggravées dans certaines circonstances (article L 132-2 et suivants du même code).
Si le litige, suscité par une non-conformité à leur description pré-contractuelle des lieux loués, ne peut être réglé à l'amiable, à l'aide notamment des intermédiations disponibles, et que la juridiction s'en trouve saisie, le locataire pourra, selon les circonstances de l'espèce, demander au juge de prononcer l'annulation du contrat de location saisonnière pour erreur sur les qualités substantielles sur le fondement des articles 1132 et suivants du code civil. Il en est cependant peu d'exemples en jurisprudence (CA BASTIA, 13 mai 2015, n° 2015-012603).
2. Les dispositions contractuelles
Un contrat écrit est vivement recommandé, mais un échange de lettres peut tenir lieu de contrat. Des contrats-type sont très largement disponibles en accès libre.
Peuvent devoir être versés à l'occasion de la signature de ce contrat, soit des arrhes, soit un acompte. Les arrhes n'engagent pas définitivement les parties. Mais dans le cas d'une annulation par le preneur, ces arrhes peuvent être conservées par le propriétaire. En revanche, si ce propriétaire annule, il doit les restituer au double conformément à l'article 1590 du code civil. Le versement d'une somme que le contrat qualifie d'acompte, engage définitivement les parties.
Si le preneur annule, il devra verser le loyer dû pour la période convenue, sauf à démontrer une situation de force majeure. Le propriétaire qui annule après avoir perçu un acompte commet une faute civile et peut devoir indemniser les différents chefs de préjudice qui en résultent pour le locataire. En l'absence de tout versement lors de la réservation, le candidat locataire prend le risque d'une annulation au dernier moment par le propriétaire, contre laquelle il ne disposera d'aucun moyen d'agir.
Le logement offert à la location saisonnière n'est pas soumis aux normes d'un logement décent, telles qu’énoncées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et la prohibition de la location des passoires thermiques et le gel de leur loyer ne concernent pas les locations saisonnières. Mais les règles de sécurité applicables aux différents équipements du local doivent être respectées et le logement doit être en bon état d'usage et de réparation.
Le montant du dépôt de garantie ou caution n'est pas réglementé. Son montant, généralement fixé entre 20 et 30 % du prix de la location, doit être mentionné dans le contrat, ainsi que le délai de sa restitution après le terme de la location. Des états des lieux d'entrée puis de sortie sont bien évidemment nécessaires.
La taxe de séjour, si elle est exigée dans la commune concernée, est perçue par le service de réservation en ligne puis reversée à la collectivité locale. A défaut de l'intervention d'un tel service, cette taxe doit être perçue et reversée par le propriétaire.
Si le locataire est de nationalité étrangère, le propriétaire, qu'il soit loueur professionnel ou non, est tenu de lui faire remplir une fiche individuelle de police, comportant différentes informations, cette fiche devant être conservée à la disposition des services de police durant une durée de six mois (articles R 814-1 et suivants du code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile).
Si le locataire est un professionnel, une facture doit être émise par le loueur. En principe, une location saisonnière est exonérée de TVA, sauf si des prestations para-hôtelières sont fournies à l'occupant.
La location saisonnière d'un local d'habitation implique cependant différentes démarches administratives préalables
Si le loueur est locataire du bien, il doit, compte tenu de la prohibition de principe de la sous location d'un local d'habitation principale posée à l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, obtenir l'autorisation préalable et expresse de son bailleur. À défaut, le loueur s'expose, non seulement à une action en résiliation du bail pour faute grave, mais aussi, c'est une jurisprudence devenue systématique, à devoir restituer les fruits perçus de la location (notamment Civ, 3ème, 15 février 2003, n° 21-25542).
S'agissant d'un logement social, si l'article 8 précité de la loi du 6 juillet 1989 ne lui est pas applicable, la prohibition de sa sous-location, en tout ou partie, résulte de l'article L442-3-5 du code de la construction et de l'habitation (CCH) et le bailleur lui-même ne peut y déroger. Le texte précise que « le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail ». En outre, la sous-location prohibée d'un logement social peut, selon l'article L442-8 du CCH, être sanctionnée d'une amende civile de 9 000 €.
Dans le cas d'un logement situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, il est nécessaire de vérifier si le règlement de copropriété impose ou non une prohibition ou des restrictions à la location saisonnière.
Le changement d'usage
L'article L 631-7 du CCH dispose que la location comme meublé de tourisme d'un local destiné à l'habitation est, dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans les départements des Hauts de Seine, Seine-Saint-Denis et Val de Marne, soumise à une autorisation préalable de changement d'usage.
Cette réglementation relative au changement d'usage peut être rendue applicable dans d'autres communes, soit par décision préfectorale sur proposition du maire, soit par décision de l'organe délibérant pour les communes de plus de 50 000 habitants.
Le local destiné à l'habitation, par opposition au meublé de tourisme, est compris par la loi comme incluant toutes les catégories de logement et leurs annexes. L'article L 631-7 précité, ajoute qu'est réputé à usage d'habitation un local qui était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Si le local a été affecté à l'habitation postérieurement à cette date du 1er janvier 1970, la circonstance est inopérante et le logement ne peut être réputé à usage d'habitation au sens de la loi (Civ, 3ème, 28 mai 2020, n° 18-26366 Publié).
L'autorisation de changement d'affectation peut être subordonné à une compensation, c'est à dire la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage (article L631-7-1 du CCH). Lorsque cette compensation est intervenue, l'autorisation de changement d'usage a un caractère réel, définitif et transmissible avec la propriété du local. Dans tous les autres cas, l'autorisation est personnelle et provisoire.
Le changement d'usage est, selon le texte de l'article L 631-7, caractérisé par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Après que, sur question préjudicielle, la Cour de justice de l'UE ait constaté la conformité de cette réglementation avec le droit de l'Union, la Cour de cassation a rendu le 18 février 2021 trois arrêts (n° 17-26156, n° 19-13191 et n° 19-11462, Publiés) qui confirment que le dispositif est conforme à l'intérêt général et au droit européen, et apportent certaines précisions pour son application. Ainsi, selon la Cour de cassation, caractérise un changement d'usage soumis à autorisation préalable le fait de louer, à plus d'une reprise au cours d'une même année (la loi dit : de manière répétée), un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu'une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n'y fixe pas sa résidence principale.
Toute convention se rapportant à un meublé de tourisme dont la location caractérise un changement d'usage non autorisé, est nulle de plein droit (avant-dernier alinéa de l'article L 631-7 du CCH).
L'article L 651-2 du CCH prévoit encore que tout manquement aux prescriptions de l'article L 631-7, c'est à dire la mise en location d'un logement affecté à l'usage d'habitation à la date du 1er janvier 1970 sans avoir obtenu l'autorisation de changement d'usage, est puni d'une amende civile de 50 000 € au plus. Il revient au demandeur à la sanction (la commune concernée) de rapporter la preuve de l'affectation du local à la date du 1er janvier 1970.
Une procédure accélérée, engagée à l'initiative de la commune, permet en outre au juge d'ordonner le retour à l'usage d'habitation du local irrégulièrement transformé, le cas échéant sous astreinte. Le produit de cette astreinte revient à la commune.
Il a été jugé qu'est redevable des sanctions prévues par cet article L 651-2 du CCH, le propriétaire d'un local à usage d'habitation qui, sans avoir obtenu l'autorisation prévue de l'article L. 631-7 lorsque celle-ci est requise, consent un bail autorisant le locataire à le louer de manière temporaire à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile (Civ, 3ème, 12 juillet 2018, n° 17-20654 Publié). Si c'est le locataire qui sous loue le logement en méconnaissance des dispositions de l'article L621-2, il est lui-même passible de l'amende civile prévue à l'article L 651-2 (Civ, 3ème, 15 février 2023, n° 22-10187 Publié).
En revanche, celui qui se livre ou prête son concours, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plate-forme numérique, aux termes de l'article L324-2-1 du code du tourisme, à la mise en location d'un local meublé sans l'autorisation de changement d'usage alors que celle-ci serait requise, n'encourt pas l'amende civile prévue par l'article L. 651-2 du CCH (Civ, 3ème, 9 novembre 2022, n° 21-20464 Publié). Mais le texte du code du tourisme précité fait obligation aux intervenants cités d'informer le propriétaire de ses obligations administratives et d'obtenir de lui une attestation sur l'honneur que ces obligations ont bien été respectées. À défaut, l'intervenant encourt une amende de 12 500 € par meublé de tourisme objet du manquement.
2. La déclaration en mairie
Aux termes de l'article 324-1-1 du code de tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en faire la déclaration au maire de la commune où le bien est situé. Toutefois, cette déclaration n'est pas obligatoire si le bien offert à la location constitue la résidence principale du loueur, la notion de résidence principale étant entendue conformément aux stipulations de l'alinéa 2 de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Le manquement à cette obligation déclarative est puni des peines prévues pour les contraventions de la troisième classe (article R324-1-1 du code de tourisme, 450 euros pour une personne physique, le quintuple pour une personne morale). L'objectif en est de permettre à une commune de connaître l'offre touristique locale.
Toutefois, selon le même texte, dans les communes où le changement d'usage est soumis à autorisation préalable et elles seules, le conseil municipal peut soumettre toute location d'un meublé de tourisme (qu'il s'agisse ou non de la résidence principale du loueur) à une déclaration préalable soumise à enregistrement. Le numéro d'enregistrement doit figurer obligatoirement dans l'annonce publiée. Le contrevenant à ces différentes obligations encourt une amende civile de 5 000 €. Ces amendes civiles sont prononcées par le juge en la forme des référés et sur la demande de la commune, laquelle en perçoit le montant.
La loi précise encore que dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable, la location comme meublé de tourisme d'une résidence principale ne peut excéder une période de 120 jours au cours de la même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou situation de force majeure. Ce loueur doit satisfaire aux demandes de la commune sur le nombre de jours pendant lesquels le local a été loué. Le contrevenant à ces différentes prescriptions encourt une amende civile de 10 000 €.
La location d'un local à usage commercial comme meublé de tourisme
Le même article 324-1-1 du code de tourisme, dispose encore dans les communes qui ont mis en œuvre la procédure de l'enregistrement, le conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d'un local à usage commercial comme meublé de tourisme.
Ces locaux à usage commercial sont les locaux inclus dans des constructions dont la destination, selon les documents d'urbanisme, est le commerce et les activités de service (article R 324-1-4 du code du tourisme).
Ce dispositif est un outil récent (Décret n° 2021-757 du 11 juin 2021) du droit de l'urbanisme. L'autorisation est délivrée ou non, au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.
Le non-respect de ces obligations est sanctionné d'une amende civile de 25 000 €.
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