La notion de logement décent a été créée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (loi SRU) et est définie à l'article 6 de la loi 6 juillet 1989 comme le principal objet de l'obligation de délivrance revenant au bailleur : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».
L'article 1719 du code civil, modifié par la loi SRU, énonce également l'obligation faite au bailleur de délivrer au preneur, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
Le Conseil constitutionnel a reconnu que la possibilité de toute personne de disposer d'un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle (CE 29 juillet 1998, décision n° 98-403 DC).
La notion de logement insalubre et celle d'immeuble en situation de péril sont juridiquement distinctes. Dans la pratique, un logement insalubre ou situé dans un immeuble en situation de péril sera considéré nécessairement comme non décent. Mais l'inverse n'est pas exact : un logement non décent peut n'être pas insalubre. Ces notions impliquent l'intervention de l'autorité publique pour rétablir la sécurité des occupants de l'immeuble en cause et du public. S'agissant des locataires, ces procédures leur ouvrent des droits. Ces droits caractérisent des obligations légales faites aux bailleurs.
La notion d'habitat indigne est aussi juridiquement distincte et il y est fait recours pour définir les objectifs de politiques publiques en faveur du logement, tels les plans départementaux d'action pour le logement des personnes défavorisées (loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement). L'habitat indigne est défini comme « les locaux ou installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé » (article 84 loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009, ou loi MOLLE). Cette notion d'habitat indigne est aussi utilisée par les textes répressifs visant les agissements des personnes généralement désignées comme « marchands de sommeil ».
Le caractère d'ordre public de l'obligation de délivrance d'un logement décent
1. L'obligation de délivrance d'un logement décent est d'ordre public. Il a été jugé que les stipulations d'un bail prévoyant la délivrance d'un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d'un loyer réduit sont sans effet, et que, nonobstant ces clauses du bail, le bailleur doit être condamné à mettre en place une installation de chauffage (Civ, 3ème, 4 juin 2014, n° 13-17289).
Une règle générale du droit des baux interdit que le bailleur se décharge sur le locataire, même très partiellement, de son obligation de délivrance. Il a donc été jugé aussi que les parties ne peuvent convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux nécessaires de mise aux normes de décence du logement (Civ, 3ème, 3 février 2010, n° 08-21205).
La qualification de logement décent/non décent ne s'applique qu'aux logements loués à titre d'habitation principale ou à usage mixte, professionnel et d'habitation (Civ, 3ème, 14 octobre 2009, n° 08-17750).
Les critères d'un logement décent
2. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit précisément les attributs d'un logement décent en développant les impératifs de sécurité, salubrité, confort, performances énergétiques minimales, surface minimale. L'absence de seulement l'une des caractéristiques de confort ou de sécurité suffit à caractériser non décent le logement. La précision et le détail des prescriptions réglementaires sont de nature à réduire les incertitudes sources de conflits. Les diagnostics immobiliers obligatoires avant la mise en location se rapportent à certains des critères de décence. Le bailleur n'a pas (encore) l'obligation mais a tout intérêt aussi à produire un diagnostic général d'habitabilité et de décence établi par un diagnostiqueur professionnel.
Les cours et tribunaux appliquent les critères de décence avec une certaine rigueur et parfois à la lettre, au bénéfice toujours des locataires dont les textes protègent les intérêts.
Par exemple, cet arrêt Civ, 3ème, 15 décembre 2004, n° 02-20614 P. : « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 28 septembre 2001), que Mme X..., locataire, selon un bail du 6 mai 1983 soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, de locaux d'habitation gérés par l'Office public d'aménagement et de construction d'Amiens (l'OPAC) et appartenant à la commune d'Amiens, a assigné celle-ci le 20 décembre 1999 pour la faire condamner à remplir son obligation de délivrance en effectuant les travaux nécessaires à l'approvisionnement des lieux en eau courante ; Attendu que pour débouter Mme X... de cette demande, l'arrêt retient que le loyer du logement classé en catégorie IV a été déterminé en considération de ce classement, que Mme X... a été informée de ce qu'il ne sera pas possible de faire installer l'eau courante, que l'OPAC lui avait fait une proposition de relogement qu'elle avait refusée ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'exigence de la délivrance au preneur d'un logement décent impose son alimentation en eau courante, la cour d'appel a violé ... ».
Ou, dans un arrêt du 21 mars 2012 (n° 11-14838 P.), la Cour de cassation retient qu'au regard de l'article 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux équipements d'un logement décent, qui prévoit que l'installation sanitaire ne peut être limitée à un WC extérieur, fût-il dans le même bâtiment et facilement accessible, que si le logement ne comporte qu'une seule pièce, n'est pas conforme un logement qui n'est équipé que d'un WC extérieur alors que la cour d'appel a constaté qu'il comportait une pièce qu'elle a qualifiée de pièce principale ainsi qu'un mur intérieur de séparation.
Ou encore, cet arrêt Civ, 3ème, 14 février 2012 n° 11-13135 : « Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts ou de réduction de loyers formée par les consorts Y...-Z..., l'arrêt retient que le manque de salubrité relevé par le technicien de la direction départementale des affaires sociales (DDASS) dans son rapport du 25 avril 2008 est en grande partie imputable aux conditions d'utilisation des locaux par les locataires et que l'absence de garde-corps efficace sur le balcon relevée par le technicien sanitaire n'est pas de nature à rendre le logement indécent au sens des dispositions législatives et réglementaires invoquées par les preneurs ; Qu'en statuant ainsi, alors que ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent le logement dont les dispositifs de garde-corps des balcons ne sont pas dans un état conforme à leur usage, la cour d'appel a violé ... ».
Dans un arrêt Civ, 3ème, 4 juin 2014, n° 13-17289 P, la Cour de cassation énonce « d'une part, qu'ayant exactement retenu que la seule alimentation en électricité ne pouvait être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement, la cour d'appel, qui a constaté que les lieux étaient dépourvus d'appareil de chauffage, en a déduit, à bon droit, que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent ; Attendu, d'autre part, que l'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent étant d'ordre public, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de prendre en compte les stipulations du bail prévoyant la livraison d'un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d'un loyer réduit, a condamné à bon droit la bailleresse à mettre en place une installation de chauffage ».
Les nouveaux critères de décence
3. En 2015, ont été introduites comme caractères de décence des conditions minimales de surface ou de volume d'un logement loué à titre d'habitation principale (article 4 du décret du 30 décembre 2002 : une pièce principale soit d'une surface habitable de 9 m2 au moins avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit d'un volume d'au moins 20 m3), la surface et le volume étant déterminés conformément aux dispositions de l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans un arrêt du 17 décembre 2015 (n° 14-22754 P), la Cour de cassation a durci le texte en retenant que les conditions minimales de superficie d'un local destiné à l'habitation prévues par un règlement sanitaire départemental (pris en application de l'article L1311-2 du code de la santé publique) sont applicables dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celles-ci. En l'espèce, la surface d'un bac à douche devait être déduite de la surface habitable en application du seul règlement sanitaire départemental, ce dont il résultait que le critère de décence tenant à la surface n'était pas rempli.
Il est établi que le critère réglementaire ouvre, le cas échéant, une alternative : le logement sera avéré décent soit s'il comporte une pièce principale d'au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,2 m au moins, soit si le volume de cette pièce principale est d'au moins 20 m3 (Civ, 3ème, 23 janvier 2020, n° 19-11349).
4. Les conditions de performances énergétiques pour la location d'un logement ont été relevées par un décret du 11 janvier 2021 qui a complété le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d'un logement décent par un article 3 bis, selon lequel ; « en France métropolitaine, le logement a une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation, inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ».
Cette disposition entrera en vigueur le 1er janvier 2023, mais ne s'appliquera qu'aux contrats de location conclus après cette date (article 2 du décret du 11 janvier 2021). Il en résulte que les logements classés « G » (hors ceux chauffés à l'électricité) ne seront plus éligibles tels quels à une nouvelle location à compter du 1er janvier 2023. Il a été annoncé que ce seuil évoluera en 2025 pour viser tous les logements classés « G », donc y compris ceux chauffés à l'électricité, et encore en 2028 pour qualifier non décents tous les logements classés « F ».
Les sanctions encourues par le bailleur en cas de délivrance d'un logement indécent
5. Aux termes de l'article 20-1 loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne remplit pas les critères de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Toutefois, le preneur à bail n'est pas le seul à pouvoir agir. En effet, l'article L843-1 du code de la construction et de l'habitation confie à l'organisme payeur de l'allocation logement, qui constate qu'un logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, de conserver l'allocation de logement et de notifier au bailleur ses constatations et l'informe de son obligation de réaliser des travaux de mise en conformité dans un certain délai durant lequel l'allocation est retenue. Durant ce délai, le locataire doit s'acquitter du loyer et des charges récupérables, mais diminué du montant des allocations de logement.
Le texte de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « l'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement (...) tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire ».
Si le propriétaire ne réagit pas dans le délai de deux mois ou si bailleur et locataire ne peuvent se mettre d'accord sur les travaux à réaliser, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Mais l'une ou l'autre des parties peut préférer agir directement devant le juge.
L'office du juge en la matière est ainsi défini par le texte : « le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions » réglementaires.
6. Les textes n'indiquent pas comment il convient de procéder lorsque le bailleur ne peut être en mesure de remédier par des travaux à la cause d'indécence, en particulier si les conditions de surface et de volume ne sont pas satisfaites. La loi interdit au bailleur de se prévaloir dans un tel cas de la nullité du bail (article 1719, 2° du code civil).
Mais la jurisprudence de la Cour de cassation montre la voie. Elle retient que dès lors que le bailleur manque à son obligation de délivrance d'un logement décent, il n'existe plus de cause au paiement d'un loyer, pas plus qu'à la détention du dépôt de garantie. Confère l'arrêt Civ, 3ème, 28 avril 2009, n° 08-11749 : « attendu, d'une part, que le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'état des lieux initial, les photographies, le rapport d'expertise et les attestations produits aux débats révélaient que l'immeuble donné en location se trouvait dans un état de délabrement avéré, qu'il était insalubre et impropre à sa destination, le juge de proximité (...) en a exactement déduit que la bailleresse, tenue de délivrer un logement décent, n'avait pas respecté cette obligation découlant du contrat et que, ne pouvant prétendre au paiement d'un loyer qui ne serait pas causé ni opposer au locataire une compensation, sa créance n'étant ni certaine ni liquide ni exigible, Mme X... était tenue de restituer le dépôt de garantie ». Confère aussi l'arrêt précité du 17 décembre 2015 (n° 14-22754).
Cette jurisprudence est beaucoup plus rigoureuse pour le bailleur que l'ancienne doctrine de la Cour de cassation selon laquelle seule une impossibilité totale d'utiliser le logement pouvait justifier une défaut de paiement des loyers. Classiquement, l'inexécution par le bailleur des travaux des réparations nécessaires n'autorise pas le preneur à suspendre le paiement des loyers échus, pas davantage une contestation du prix du loyer (Civ, 3ème, 22 février 1994, n° 92-11882). La jurisprudence des cours d'appel est à cet égard constante.
Dans ces conditions, si l'indécence du logement loué tient à la surface et/ou au volume, la solution orthodoxe (pour le locataire) paraît de demander en justice l'annulation (rétroactive) du bail et la restitution des loyers versés sans cause, et le cas échéant des dommages et intérêts. Mettre en location un logement qui ne répond pas aux conditions de surface et/ou de volume est pour le propriétaire une entreprise hasardeuse.
D'une façon générale, il doit être souligné que le droit positif et la jurisprudence dominante des cours et tribunaux sont radicalement défavorables aux propriétaires qui mettent en location un logement ne répondant pas à tous les critères de décence.
Toutefois, le comportement du locataire, sa désinvolture ou sa mauvaise foi, peuvent aussi être retenus par le juge et venir à décharge des obligations du bailleur si le comportement de celui-ci a été responsable et diligent. Tel est le cas d'un locataire qui avait refusé durant plusieurs mois l'accès du logement à l'entreprise mandatée par le bailleur pour réparer des infiltrations d'eau ayant entraîné humidité et moisissures (Civ, 3ème, 23 mai 2019, n° 18-12738).
7. La responsabilité contractuelle du bailleur peut être engagée si l'état indécent du logement est à l'origine de troubles et dommages affectant les conditions de vie ou l'état de santé du locataire. Un arrêt de la Cour de cassation du 19 janvier 2005 (n° 03-15631) a fait application du principe dans un cas où l'état dégradé du logement avait favorisé en l'aggravant la maladie (asthme) dont souffrait la locataire (voir aussi Civ, 3ème, 18 décembre 2012, n° 11-25235).
L'examen de la jurisprudence des cours et tribunaux révèle que la responsabilité des bailleurs est systématiquement retenue lorsqu'ils ont laissé sans réponse les doléances d'une personne contrainte de vivre dans un logement indécent. Le niveau des réparations dépend de la nature des désordres avérés et de l'état physique (grossesse par exemple) ou de santé (intoxication au plomb par exemple) du ou de la locataire.
En pratique, la responsabilité du bailleur est mise en cause, soit dans les conditions prévue à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, soit par demande reconventionnelle sur une assignation en paiement de loyers et en expulsion. Dans ce dernier cas, les circonstances peuvent conduire le juge à condamner le bailleur à payer, au titre du trouble de jouissance, une somme équivalente à la dette de loyer. De façon générale, l'indécence avérée et durable du logement loué conduit les juridictions à une certaine sévérité à l'égard des bailleurs, les considérant souvent comme ou les assimilant à des « marchands de sommeil ».
Il a été jugé en outre que l''indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable (Civ, 3ème, 4 juin 2014, n° 13-12314). En effet, l'obligation de délivrer un logement décent n'est pas une obligation contractuelle mais résulte de la loi.
Enfin, la responsabilité du mandataire du bailleur ou celle de l'agent immobilier ayant concouru à la mise en location d'un logement non décent peut aussi être retenue. Ce professionnel pourra être condamné in solidum avec le bailleur au paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Il pourra aussi, selon les circonstances, être condamné au titre de la responsabilité contractuelle pour manquement à son obligation d'information et de conseil (confère une affaire retentissante jugée par la cour d'appel de Paris le 9 avril 2015, dans laquelle une personne avait loué pendant 15 ans une chambre de 1,56 m2 - en Carrez - jusqu'à ce que le préfet déclare le local impropre à l'habitation ; la responsabilité civile du mandataire du bailleur a été retenue pour avoir apporté son concours à une location illégale ; de plus, sa responsabilité contractuelle envers le bailleur a été retenue pour défaut d'information et de conseil).
8. Le risque pénal est réel pour le bailleur et son mandataire qui méconnaîtraient de manière flagrante et délibérée, l'obligation de délivrer au locataire un logement décent.
Selon les circonstances, peut être mis en œuvre, à l'initiative du parquet ou sur plainte avec constitution de partie civile du locataire, l'arsenal législatif élaboré contre les agissements des « marchands de sommeil » : soumission d'une personne vulnérable ou dépendante à des conditions d'hébergement contraires à la dignité humaine, mises à disposition aux fins d'habitation, d'un local par nature impropre à cette destination malgré mise en demeure, menace ou actes d'intimidation en vue de contraindre l'occupant d'un local insalubre à renoncer à son droit au relogement ou à un hébergement décent et refus de reloger ou d'héberger l'occupant d'un local insalubre etc. Des poursuites de ces chefs ne sont pas rares, elles sont même systématiquement engagées si les faits paraissent avérés.
Si le mauvais état du local a exposé le locataire à un risque pour sa santé, d'autres qualifications pénales peuvent être retenues, tel le fait d'exposer une personne à un risque immédiat de mort ou de blessures, de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente par la violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement (à titre d'exemple, Crim, 6 décembre 2016, n° 15-84036, s'agissant d'un bailleur et de son mandataire qui ont sciemment négligé de réaliser les travaux de suppression du risque d’exposition au plomb, exposant ainsi un enfant mineur de 6 mois à un risque immédiat de contamination).
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