Vente : la Cour de cassation rappelle que l'obligation de garantie est perpétuelle et fait échec à l'usucapion

Civ, 3ème, 30 juin 2021 n° 20-14743, P.

Parmi les différentes obligations imposées par la loi et les règlements au vendeur d'un bien immobilier, l'obligation de garantie n'est pas la moindre. Ainsi que l'énonce l'article 1625 du code civil, cette garantie au bénéfice de l'acquéreur a deux objets : d'une part la possession paisible de la chose vendue, d'autre part les défauts cachés ou vices rédhibitoires de la chose.

La garantie en cas d'éviction est traitée par les articles 1626 à 1640 du code civil qui régissent toute vente d'un droit de propriété, corporel ou incorporel. L'éviction s'entend de toute atteinte, de droit ou de fait, à la possession paisible de la chose acquise.

La garantie est d'ordre public si le trouble à la possession de l'acquéreur résulte d'un fait personnel du vendeur (article 1628 du code civil). Elle est aussi perpétuelle.

Dans l'affaire jugée en l'espèce, une personne avait vendu une parcelle en 1983 mais était restée en possession du bien. Les trente ans écoulés, le vendeur assigne l'acquéreur en revendication de la propriété sur le fondement de la prescription acquisitive. La cour d'appel le déboute et il forme pourvoi.

Devant la Cour de cassation, l'acquéreur soutient que ses caractères (articles 2261 et 2272 du code civil) font de l'usucapion un mode d'acquisition à part entière de la propriété, à quoi l'institution de l'obligation de garantie ne peut faire obstacle.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et rappelle que le vendeur ne peut évincer l'acquéreur en invoquant la prescription acquisitive, ce dernier étant toujours recevable à lui opposer l'exception perpétuelle de garantie.

Cet arrêt s 'inscrit dans le cadre d'une jurisprudence bien établie que la 3ème chambre a jugé nécessaire de rappeler avec une certaine solennité (Civ, 3ème, 20 octobre 1981, n° 10-10660 (les héritiers du vendeur doivent à l'acheteur la garantie légale à la charge de leur auteur) ; Civ, 3ème, 13 juillet 2010 n° 09-13472). 

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