La monovalence des locaux à usage commercial

Un local dit monovalent pour l'application du statut des baux commerciaux, est un local construit ou aménagé en vue d'une seule utilisation commerciale : cinémas, hôtels, garages, cliniques etc.

Sur habilitation par l’article L145-36 du code de commerce, l’article R145-10 du même code dispose que « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut (...) être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ».

L'alinéa 2 de l'article L145-36, créé par la loi du 30 septembre 2010 relative à l'équipement numérique des établissements de spectacles cinématographiques, énonce que « le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d'une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l'article L. 212-2 du code du cinéma et de l'image animée est, par dérogation aux articles L. 145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée ».

En conséquence, si le local commercial est reconnu monovalent, ne s’appliquent à la fixation du loyer du bail renouvelé ni la référence à la valeur locative prescrite par l’article L145-33 du code de commerce, ni la règle du plafonnement posée à l’article L145-34 (Civ, 3ème, 15 octobre 1975, n° 74-13466 ; Civ, 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-18059). Ce caractère reconnu monovalent exclut aussi l'application des dispositions de l'article R145-8 du code de commerce relatif à l'incidence sur la valeur locative des obligations respectives des parties définies contractuellement (Civ, 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-18059).

Le loyer du bail renouvelé est fixé selon une méthode que le juge détermine souverainement et qui, généralement, est spécifique à l’activité en cause et se réfère aux résultats d’exploitation (méthode dite hôtelière ou méthode de la jauge pour les théâtres par exemple). La Cour de cassation ne contrôle pas le choix de la méthode ni les modalités de calcul du prix du bail (Civ, 3ème, 10 juillet 2002, n° 01-01767).

Il a été jugé que la seule monovalence des locaux justifie la fixation du loyer du bail renouvelé selon les usages de l’activité, même s’il existe d’autres causes de déplafonnement tenant, notamment, à la durée du bail (Civ, 3ème, 29 septembre 2004, n° 03-13624).

À défaut seulement de méthode propre à l’activité considérée, le loyer du bail renouvelé d’un local monovalent est fixé à la valeur locative.

Le juge ne peut relever d'office la monovalence des locaux commerciaux. Cette qualification doit être invoquée par les parties ou l'une d'entre elles (Civ, 3ème, 24 septembre 2020, n° 19-16880). Celle des parties qui la revendique dans son intérêt a la charge de l'établir (Civ, 3ème, 11 février 2016, n° 14-25570).

Il a été jugé logiquement que le bailleur ne peut invoquer la monovalence des locaux en se fondant sur des travaux réalisés et financés par le locataire que si ces travaux sont devenus sa propriété. Si le bail dispose que les constructions nouvelles n'accèdent au bailleur que lors de la sortie effective des lieux loués, l'accession ne se réalise pas lors du renouvellement du bail, à défaut d'un départ effectif du locataire (Civ, 3ème, 21 mai 2014, n° 13-12592).

2.  Classiquement, un local commercial est dit monovalent si :

Il a fait l’objet d’aménagements spécifiques pour une exploitation unique à destination d'une même clientèle déterminée (Civ, 3ème, 30 juin 2004, n° 03-12811), au moment de sa construction ou ultérieurement (Civ, 3ème, 29 septembre 2004, n° 03-13624) ;

Et si ce local ne peut être affecté à un autre usage commercial sans réalisation de travaux importants et coûteux (Civ, 3ème, 18 mars 1992, n° 90-14625, s'agissant d'un hôtel ; Civ, 3ème,  3 février 2003, n° 02-12266, s'agissant d'un lieu destinés contractuellement à différents types de manifestations et spectacles ; Civ, 3ème, 8 février 2006, n° 04-17046, s'agissant d'un grand magasin ; Civ, 3ème, 21 mars 2007, n° 05-20714, s'agissant de la salle de spectacle Le Bataclan ; Civ, 3ème, 15 mai 2007, n° 06-14176, s'agissant d'un garage automobile).

Les deux conditions sont cumulatives, si bien qu’un local spécialisé, ou construit en vue d’une seule utilisation, n’est pas monovalent si son affectation à un autre usage commercial n’implique pas des travaux importants et coûteux (Civ, 3ème, 19 janvier 1982, n° 50-15744, s'agissant de locaux à usage de boulangerie-pâtisserie).

La Cour de cassation contrôle la qualification de monovalence mais l’appréciation de la nature et de l’importance des travaux nécessaires à un changement d’activité relève de l’appréciation souveraine des cours et tribunaux (Civ, 3ème, 10 novembre 2010 n° 09-16783).

La clause « tous commerces » inscrite au bail n'interdit pas de qualifier monovalents des locaux commerciaux (Civ, 3ème, 27 novembre 2002, n° 01-10625, les locaux en l'espèce étant exploités comme agence bancaire). 

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