Une jurisprudence discutable : en cas de congé pour reprise, le décès du bénéficiaire avant l'expiration du délai de préavis, prive ce congé de tout effet
Civ, 3ème, 16 avril 2026, n° 24-13.191, Publié
On sait que dans le cas d'un bail d'habitation à titre de résidence principale, le congé pour reprise doit, à peine de nullité, mentionner les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise et, s'il n'est pas le bailleur lui-même, la nature du lien avec ce bailleur au regard des conditions légales (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Ces informations permettent en principe au locataire de vérifier le caractère réel et sérieux du projet de reprise.
1. En l'espèce, une bailleresse a, le 1er mars 2018, délivré congé aux locataires pour le 30 septembre suivant, au motif de la reprise du logement pour l'habiter elle-même. Elle expliquait qu'elle était locataire d'un logement dont le loyer lui était devenu trop onéreux.
Le 3 juillet 2018, à trois mois de l'échéance, la bailleresse est décédée, laissant son fils pour seul héritier. Ce dernier, par courrier du 28 février 2019, a fait savoir aux locataires qui s'étaient maintenus dans les lieux, qu'il entendait se prévaloir du congé pour reprise délivré par sa mère, pour habiter lui-même à titre de résidence principale. Il les assignait le 13 mars 2019 devant le tribunal de Montreuil pour obtenir la validation du congé, le paiement d'un arriéré locatif et celui d'une indemnité d'occupation.
2. Par jugement du 3 décembre 2019, le tribunal rejetait ses demandes. Il annulait le congé délivré le 1er mars 2018.
Le bailleur interjetait appel. Par arrêt du 25 octobre 2025, la cour d'appel de Paris, à l'inverse de ce qu'avait retenu le tribunal, a relevé que « le droit de reprise pour habiter étant un droit transmissible, il peut être repris par l'héritier ; qu'en outre il est de principe que le congé pour reprise, à condition d'être valide, est transmis à l'héritier ». Elle a validé le congé annulé par le tribunal et retenu que le bailleur était venu aux droits de sa mère pour ce congé, et en a tiré toutes les conséquences de droit que le tribunal avait écartées.
Les locataires ont formé pourvoi. Devant la Cour de cassation, ils ont soutenu un moyen selon lequel le bailleur qui délivre un congé pour reprise doit justifier du sérieux de son projet ; ce congé est obligatoirement donné « en considération spécifiquement de la personne du bénéficiaire désigné et de sa situation propre » ; aussi, le décès du bailleur avant l'expiration du délai de préavis prive de tout effet le congé dont ses héritiers ne peuvent par la suite se prévaloir.
3. Dans l'arrêt commenté, la Cour valide ce moyen et casse l'arrêt de la cour d'appel avec la motivation suivante :
Il se déduit des dispositions de l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d'expiration du délai de préavis, prive d'effet le congé aux fins de reprise ».
« Pour déclarer valide le congé, l'arrêt retient que le droit de reprise pour habiter est un droit transmissible qui peut être repris par l'héritier du bailleur, que le congé notifié le 1er mars 2018, régulier en la forme, est fondé sur un motif légitime et sérieux en sorte que le fils de la bailleresse est venu aux droits de sa mère sur ce congé, ce dernier ayant, au surplus, fait connaître aux locataires son intention de reprendre le logement pour l'habiter personnellement postérieurement au décès de la bailleresse ».
La motivation de la cour d'appel est erronée, selon la Cour de cassation, dès lors que la bénéficiaire de la reprise désignée dans le congé est décédée avant la date d'effet de ce congé. Dans ces circonstances, le congé se trouvait privé de tout effet.
4. Ces motifs par la Cour de cassation suscitent des interrogations. S'il est parfaitement exact que « les conditions de la reprise du logement (doivent) être appréciées en la personne de son bénéficiaire », on comprend mal les conséquences que la Cour déduit de ce principe légal.
Qu'un congé puisse se trouver privé d'effet au motif que le bailleur décède avant la date d'échéance est en soi surprenant. Bien sûr l'arrêt ne dit pas cela, et selon l'arrêt c'est le décès du bénéficiaire de la reprise qui est considéré et non celui du bailleur. Mais, dans les circonstances de l'espèce, la règle posée y revient.
En principe, le décès du bailleur n'affecte pas la validité du congé qu'il a délivré, ses droits sont transmis à son ou ses héritiers. Le droit de reprise, selon la doctrine dominante, est attaché au bail dont il est un des éléments de la valeur patrimoniale.
Ce que n'admet pas cet arrêt, et que la cour d'appel de Paris avait au contraire retenu, c'est que les droits du bénéficiaire de la reprise soient transmis à l'héritier comme ceux du bailleur.
5. La jurisprudence encore récente est compréhensive lorsque, après un congé pour reprise, survient un événement insurmontable tel la maladie grave ou le décès du bénéficiaire. En particulier, cet arrêt Civ, 3ème, 13 juillet 2005, n° 04-12.577, Publié : « Mais attendu qu'ayant exactement énoncé que s'il s'avère que le motif légitime d'un congé à fin de reprise a perdu pour une cause extérieure au bailleur son actualité, la loi n'impose pas à ce dernier d'en informer le locataire et qu'ayant constaté que l'état de santé de Mme X... s'était révélé un mois après le congé, comme faisant obstacle à un changement de résidence, la cour d'appel a souverainement retenu que Mme Y... ne rapportait pas la preuve du comportement frauduleux de Mme X... ». Dans ce cas de figure, le congé demeure valable.
Il a été jugé encore que l'action tendant à faire déclarer valable un congé délivré aux fins de reprise par le bailleur, décédé en cours d'instance, est transmissible à son héritier (Civ, 3ème, 28 septembre 2005, n° 04-16.183, Publié).
6. En principe, les conditions de forme et de fonds d'un congé telles que renforcées par la loi ALUR (en particulier, le respect du délai de préavis, et, pour un congé aux fins de reprise, la mention de l'identité et de la qualité du bénéficiaire de la reprise, le caractère réel et sérieux du projet de reprise pour habiter à titre de résidence principale) s'apprécient à la date de la délivrance du congé. Ce contrôle est dit a priori. Le juge doit y procéder si cela lui est demandé (Civ, 3ème, 18 février 2003, n° 01-16.664). Ce faisant, il peut tenir compte d'éléments d'appréciation postérieurs à la délivrance du congé (Civ, 3ème, 12 octobre 2023, n° 22-18.580, Publié), ces éléments postérieurs pouvant révéler une fraude commise lors de la délivrance du congé.
Le contrôle a postériori qui se rapporte au caractère effectif de la reprise pour habiter, considère le moment où la reprise doit intervenir et la période immédiatement postérieure à la date d'effet du congé.
7. Lorsque le projet de reprise mentionné au congé ne se concrétise pas et qu'aucune cause légitime ne le justifie, le locataire évincé peut obtenir des dommages et intérêts pour faute contractuelle (notamment, Civ, 3ème, 19 avril 2000, n° 98-21.124, Publié).
Mais la non exécution du projet de reprise peut tenir à une cause légitime, exclusive de fraude, intervenue après la délivrance du congé : Civ, 3ème, 13 juillet 2005, n° 04-12.577 déjà cité, Publié, s'agissant d'une dégradation de l'état de santé du bénéficiaire de la reprise rendant difficile son changement de résidence ; Civ, 3ème, 22 novembre 2011, n° 10-23.633, dans un cas où le bénéficiaire a dû, de manière impromptue changer de lieu de résidence pour des raisons professionnelles ; Civ, 3ème, 9 septembre 2024, n° 13-16.691, dans le même sens. Le constat que le congé pour reprise était régulier au regard des obligations légales imposées au bailleur et que l'absence de reprise effective après la date d'effet de ce congé tient à un motif légitime, suffirait donc à faire valider ce congé par le juge.
La doctrine d'ailleurs (notamment le Mémento Gestion Immobilière 2026) et certaines jurisprudences antérieures à l'arrêt commenté n'ont pas exclu qu'après un congé pour reprise désignant un certain bénéficiaire, le bailleur puisse sans fraude substituer à ce dernier un autre bénéficiaire. Bien entendu, le nouveau bénéficiaire de la reprise doit répondre aux conditions posées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et occuper les lieux à titre de résidence principale, le motif de la substitution doit être légitime et le locataire doit en être informé sans délai pour pouvoir exercer son droit de contrôle. Ces conditions remplies, avant ou postérieurement à la date d'effet du congé, sont exclusives de toute fraude.
Selon certains points de vue en doctrine, il ne serait même pas requis qu'une reprise intervienne dès lors que le congé était régulier et qu'aucune fraude ne serait caractérisée.
8. L'arrêt commenté pose un principe discordant au regard de ces jurisprudences : la validité du congé pour reprise, indiscutable à la date de sa délivrance, est rétroactivement anéantie lorsque survient le décès du bénéficiaire de la reprise, par ailleurs bailleur et auteur du congé, évènement pourtant imprévisible, insurmontable et exclusif d'une fraude. L'arrêt commenté caractériserait donc un revirement, du moins une évolution marquée des jurisprudences antérieures.
Voici quelques questions sans réponse claire en l'état :
L'arrêt énonce que le congé pour reprise est privé d'effet parce que le bénéficiaire du droit de reprise est décédé avant la date d'effet de ce congé. Conséquemment, tel ne serait pas le cas s'il était décédé après cette date. On peine à comprendre cette distinction puisque d'une part, la régularité d'un congé s'apprécie à la date de sa délivrance, et que d'autre part, aucune fraude n'a été relevée en l'espèce. Quelle logique, découlant de la loi, serait ici à l'œuvre ?
Quelles seraient les conséquences du décès du bénéficiaire de la reprise postérieurement à la date d'effet du congé ? Aucune ?
Cette doctrine condamne-t-elle le droit de substitution du bénéficiaire de la reprise postérieurement au congé, reconnu par la doctrine et la jurisprudence de certains tribunaux et cours d'appel ?
Le droit de reprise pour habiter n'est-il donc pas un droit transmissible à l'héritier, comme la cour d'appel de Paris l'a énoncé ?
Les jurisprudences de la Cour de cassation évoquées plus haut (en particulier, l'arrêt n° 04-12577) sont-elles obsolètes et condamnées ? Autrement dit, subsiste-t-il, des causes légitimes, exclusives de fraude, intervenues après le congé, de non mise à exécution du projet de reprise ?
Ce qui pourrait être problématique dans le cas d'espèce, tient à ce que l'héritier de la bailleresse a tout de même beaucoup tardé (sept mois environ) pour faire connaître aux locataires qu'il entendait reprendre le logement pour habiter lui-même. Cela serait-il en réalité sans conséquence ? Dans un tel cas d'espèce, les droits des locataires ne seraient-ils pas convenablement assurés s'ils sont informés dans un délai raisonnable de ce que l'héritier entend reprendre le logement pour habiter lui-même, ou pour tout autre ayant-droit remplissant les conditions légales ?
Camille Terrier
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