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Le régime légal particulier des baux d'habitation consentis par l'Assistance publique-hôpitaux de Paris, des Hospices civils de Lyon et de l'Assistance publique-hôpitaux de Marseille



La  loi du 6 janvier 2016 de modernisation de notre système de santé, pour renforcer l'attractivité des métiers de santé dans les grandes agglomérations, a prévu que les baux consentis par les seuls établissements publics de santé de Paris, Lyon et Marseille, à leurs personnels à raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, seraient soumis à un régime spécifique, inscrit à l'article 14-2 de la loi du 6 juillet 1989, texte d'ordre public comme toutes les dispositions du titre 1 de cette loi.

 

La loi vient conférer aux trois établissements publics de santé concernés un véritable droit unilatéral d'éviction de leurs locataires, soit à l'échéance du bail, soit en cours de ce bail, sans devoir en attendre l'échéance. Mais une telle prérogative, totalement exorbitante du doit commun et contraire aux principes et objectifs de la loi sur les baux d'habitation à titre principal, ne peut être mise en œuvre que pour réattribuer le logement à un autre agent des services de santé géré par ces bailleurs, lui-même demandeur d'un logement.

 

Ainsi, le texte dispose que la résiliation du bail prononcée par le bailleur ne peut « produire effet avant l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de sa décision par l'un des établissements publics de santé susmentionnés à l'occupant. Cette décision comporte le motif de la résiliation et la nature des fonctions occupées par la ou les personnes auxquelles le bailleur envisage d'attribuer ou de louer le logement ».

 

Le texte de l'article 14-2 énonce encore que dans le cas où le logement n'est pas loué à l'une des personnes mentionnées dans la notification de la résiliation de son bail au locataire, l'établissement public de santé bailleur est tenu, si ce locataire le demande, de conclure avec ce dernier un nouveau contrat de location pour une durée de six ans, conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

 

L'article 137 de la loi du 26 janvier 2016 précise que le nouvel article 14-2 de la loi du 6 juillet 1989 « est applicable aux contrats de location en cours à la date de publication de la présente loi. La notification de la décision de l'établissement public de santé concerné doit alors intervenir dans un délai de huit mois avant la date d'effet de la résiliation. Le locataire qui répond aux conditions de ressources annuelles équivalentes ou inférieures au plafond prévu pour les prêts locatifs sociaux, mentionné au III de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, titulaire d'un contrat de location à la date de publication de la présente loi, n'est pas concerné par les présentes dispositions ».

 

Autrement dit, le préavis de six mois à compter de la notification de la décision de l'établissement public, n'est applicable qu'aux baux conclus après l'entrée en vigueur de la loi du 26 janvier 2016. Les locataires dont les baux sont antérieurs à cette entrée en vigueur bénéficient d'un préavis de huit mois.

 

En outre, le bailleur établissement public ne peut mettre en œuvre sa prérogative d'éviction à l'égard d'un locataire dont les revenus sont inférieurs au plafond mentionné dans la loi.

Un arrêt de la cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 4 du 16 novembre 2021 n° 19/10524 a aussi admis que le nouvel article 14-2 n'interdit pas aux établissements publics de santé de donner congé à l'échéance du bail sur le fondement du motif légitime et sérieux de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Cet arrêt retient aussi que si l'établissement public de santé agit avant l'échéance du bail, il doit se fonder sur l'article 14-2, mais s'il agit à l'échéance du bail, il doit donner congé sur le fondement du motif légitime et sérieux de l'article 15-I. Toutefois, cette doctrine est dépourvue de logique : le locataire serait moins protégé en cours de bail qu'à l'échéance...

 

Saisi par la Cour de cassation (Civ, 3ème, 16 janvier 2018, n° 17-40059), le Conseil constitutionnel, par une décision n° 2018-697 QPC du 6 avril 2018, a jugé que le nouvel article 14-2 de la loi du 6 juillet 1989 est conforme à la Constitution sous cette réserve, que la loi ne mentionne pas, que les établissement publics ne peuvent pas mettre en œuvre ces prérogatives exorbitantes à l'égard d'agents qui sont en activité pour ces établissements, mais seulement à l'égard de ceux qui ne sont plus employés par l'établissement public.

 

S'agissant de l'article 137 de la loi du 26 janvier 2016, qui étend et alourdit même les dispositions nouvelles pour les contrats conclus antérieurement à cette loi, le Conseil a retenu que, compte tenu des objectifs poursuivis par le législateur, il ne méconnaît pas le droit au maintien des contrats légalement conclus.

 

Logiquement, les dispositions dérogatoires relatives à la gestion des baux des établissements publics de santé ne s'appliquent qu'aux logements qui sont la propriété de ces établissements, qu'ils relèvent de leur domaine public ou de leur domaine privé (environ 9200 logements pour l'AP-HP de Paris). Ces dispositions ne peuvent s'appliquer aux baux des bailleurs sociaux qui ont conclu avec un établissement public de santé une convention conférant des droits de réservation.




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