Le droit de surélévation d'un immeuble en copropriété
Civ, 3ème, 2 avril 2026, n° 24-15.059, Publié
La relance de la pratique ancienne de la surélévation des immeubles (très courante à Paris jusqu'au milieu du XXème siècle) est apparue aux auteurs de la loi ALUR de 2014 comme une réponse adéquate et urgente à la pénurie de foncier en zone dense. Mais les obstacles sont nombreux, techniques et réglementaires, et l'espoir de favoriser largement la création de logements a été déçu à ce jour. Selon des données publiées par l'Atelier parisien d'urbanisme (APUR), seuls 14 % des surélévations autorisées à Paris entre 2006 et 2011 ont permis de développer de nouveaux logements.
L'une des difficultés auxquelles peuvent se heurter ces projets de surélévation d'immeubles existants tient aux règles de prise de décision dans les copropriétés.
1. Aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, est réputé partie commune dans le silence ou la contradiction des titres, notamment : « le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ».
Ce droit de surélévation est donc techniquement un droit réel, accessoire aux parties communes. Le règlement de copropriété peut en disposer autrement et constituer ce droit comme un lot appartenant au seul syndicat, ou comme un droit accessoire à un lot privatif, ou en faire un lot « intermédiaire » (en pratique au bénéfice du promoteur), c'est à dire un lot dont la partie privative n'est constituée que d'un droit réel, celui de construire et surélever.
Ce droit peut être exercé par le syndicat lui-même ou il peut être cédé par ce syndicat à une personne, membre de la copropriété ou promoteur.
Quelle que soit l'option retenue, l'article 35 de la loi sur la copropriété prévoit :
Que la décision d'une surélévation d'un bâtiment en copropriété par les soins du syndicat alors maître d'ouvrage, est prise à la double majorité qualifiée de l'article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (la « passerelle » de l'article 26-1 étant ouverte si les conditions en sont remplies),
Que la décision de céder ce droit de surélévation (à titre onéreux bien entendu) est prise à la même majorité de l'article 26 ; dans le cas d'un projet concernant un des bâtiments d'une copropriété composée de plusieurs bâtiments, la décision prise par l'assemblée générale doit être confirmée à la même majorité par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment devant être surélevé,
Que lorsque ce bâtiment est situé dans le périmètre du droit de préemption urbain, la décision de l'assemblée générale de céder le droit de surélévation et, le cas échéant, sa confirmation par l'assemblée spéciale exigent seulement la majorité des voix de l'article 25,
Que les copropriétaires des locaux situés sous la surélévation projetée bénéficient d'un droit de priorité pour l'acquisition du droit à surélever (de même pour l'acquisition des lots créés lorsque le syndicat a lui-même réalisé les travaux).
Il est acquis que si la surélévation est contraire à la destination de l'immeuble ou porte atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives, l'unanimité des copropriétaires est nécessaire (par exemple : Civ, 3ème, 26 mai 2016, n° 14-23.343).
2. Dans le cas d'espèce, une SCI, seule copropriétaire de l'un des quatre bâtiments d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, a soumis à l'assemblée générale des copropriétaires un projet de surélévation de ce bâtiment pour la création de lots privatifs. L'assemblée générale a rejeté.
La SCI a engagé une procédure devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d'annulation des résolutions pour abus de majorité, et, sans attendre d'avantage, a entrepris les travaux projetés. Devant le juge, le syndicat a demandé la remise en état.
Par jugement du 19 juillet 2018, le tribunal a rejeté les demandes de la SCI et fait droit à la demande reconventionnelle du syndicat. Par arrêt du 20 mars 2024, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement pour l'essentiel.
Devant la Cour de cassation, la SCI a notamment soutenu un moyen rejeté par le tribunal et la cour d'appel selon lequel, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, le droit de surélévation d'un bâtiment affecté à l'usage d'un seul copropriétaire appartient à lui seul et qu'en l'espèce, dans le silence du règlement de copropriété sur ce point, le droit de surélever son bâtiment lui appartenait en propre et n'était pas la propriété du syndicat.
La SCI tentait ainsi d'inverser la logique de l'article 3 de la loi sur la copropriété, telle que la Cour de cassation nous la restitue :
Le bâtiment dont la SCI est l'unique copropriétaire est composé d'une partie privative et de parties communes spéciales, et le règlement de copropriété n'a pas expressément inclus le droit réel de surélévation dans ces parties communes spéciales ;
Il découle du texte de l'article 3 de la loi sur la copropriété (dont la rédaction n'est pas parfaite...) « que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires » ;
En conséquence, le droit de surélever le bâtiment de la SCI appartient au seul syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier et les travaux projetés par la SCI devaient être autorisés par l'assemblée générale.
Cette doctrine était la seule possible en l'état des textes. Elle ne vise peut-être pas à encourager les projets de surélévation mais respecte et garantit certains des équilibres essentiels d'une copropriété.
Camille Terrier
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