La rémunération de l'agent immobilier concourant à la vente d'un bien immobilier
Civ, 3ème, 7 mai 2026, n° 24-10.637, Publié
Cet arrêt semble caractériser une évolution jurisprudentielle plutôt favorable aux agents immobiliers lorsque ceux-ci se trouvent confrontés à des comportements délibérés qui visent ou ont pour effet de les priver de la rémunération promise par le contrat de mandat.
Cette évolution est bienvenue car le paysage jurisprudentiel en la matière n'était pas parfaitement clair.
1. Les faits de l'espèce sont les suivants.
En novembre 2017, les propriétaires d'un bien immobilier ont donné un mandat de vente non exclusif à une agence immobilière, la société Maya. Le prix de ce bien a été fixé à la somme de 2 990 000 €, y étant incluse une rémunération de l'agence immobilière égale à 6 % de ce prix.
En avril 2018, un couple a visité le bien à vendre une première fois, accompagné par un représentant de la société Maya. Une attestation de cette visite a été signée. Deux jours plus tard, le même couple a de nouveau visité le bien avec une autre agence immobilière.
En mai 2018, une promesse de vente était signée au prix de 2 500 000 €. Aucun des agents immobiliers n'était présent. Selon les termes de ce compromis, les acquéreurs s'engageaient à faire leur affaire des éventuelles réclamations ou poursuites des agents immobiliers. L'acte authentique était établi au cours du mois d'août suivant. La société Maya n'a perçu aucune rémunération.
En juillet 2019, la société Maya a assigné les acquéreurs (non pas les vendeurs) devant le tribunal judiciaire de Grasse pour les voir condamnés à lui payer la somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 6 novembre 2019 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a fait droit à cette demande. Les acquéreurs ont interjeté appel. Ils soutenaient d'une part être étrangers au mandat consenti par les vendeurs à la société Maya et d'autre part, n'avoir commis aucune faute délictuelle dont la société Maya puisse leur faire grief.
Par arrêt du 25 octobre 2023, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a relevé que les acquéreurs n'étaient certes pas tenus par les clauses du mandat de vente, mais que pour autant, ils n'étaient pas en droit d'en entraver l'exécution. Ils n'ignoraient pas l'existence d'un droit à rémunération au bénéfice de la société Maya. La mention portée au compromis selon laquelle ils font leur affaire des poursuites éventuelles des agents immobiliers est accablante. Par des manœuvres dolosives ou indélicates, en tout cas fautives, les acquéreurs ont ainsi privé l'agent immobilier de la rémunération à laquelle il avait droit et engagé leur responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil. La cour a ainsi confirmé le jugement.
2. Les acquéreurs ont formé pourvoi. Devant la Cour de cassation, ils ont soutenu que n'étant pas liés contractuellement avec l'agent immobilier, ils ne pouvaient être fautifs de leur part d'adresser directement une offre aux vendeurs et de conclure la vente avec eux.
Dans son arrêt, la Cour s'est référée au principe qui découle des articles 1200 du Code civil, selon lequel les tiers doivent respecter une situation juridique née d'un contrat et ne peuvent faire obstacle à son exécution, et 1240 du code civil relatif à la responsabilité civile délictuelle, principe qu'elle formule ainsi : le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle.
Elle en déduit que « si l'acquéreur n'est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses ».
En l'espèce, relève la Cour, il est établi que « les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l'agent immobilier » et « que la promesse de vente signée, à l'insu de l'agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l'acquéreur s'engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien ». Ce comportement des acquéreurs traduit la « volonté d'agir en fraude aux droits de l'agent immobilier », leur responsabilité délictuelle se trouvant ainsi engagée.
3. En l'état du droit antérieur, cette solution ne s'imposait pas avec évidence. Et il est surprenant que l'agent immobilier ait fait le choix alors un peu risqué (si c'est un choix) de n'assigner que l'acquéreur et épargné le vendeur, débiteur, au titre du mandat consenti, de la rémunération dont il avait été privé. Sans doute a-t-il considéré que la clause de décharge inscrite au compromis le lui interdisait, bien qu'elle lui soit étrangère et qu'elle n'ait pas été reprise lors de la réitération par acte authentique alors que seul ce dernier acte ouvrait droit à rémunération de l'agent immobilier. De même, l'acquéreur aurait pu tenter d'appeler le vendeur dans la cause. Enfin, le second agent immobilier, mandaté lui aussi, aurait pu espérer quelque chose d'une action judiciaire.
Il est établi depuis longtemps en jurisprudence que, malgré le principe de l'effet relatif des contrats (article 1199 du code civil), le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle. Seul le complice a été poursuivi et non l'auteur principal.
Cela n'a rien d'illicite mais en assignant vendeur et acquéreur, l'agent immobilier avait certainement une chance d'obtenir la condamnation du premier au paiement de la rémunération contractuelle et celle du second à des dommages et intérêts peut-être substantiels.
4. Sur la responsabilité de l'acquéreur, étranger par hypothèse au contrat de mandat, il est acquis depuis l'arrêt d'Assemblée plénière de la Cour de cassation du 9 mai 2008 (n° 07-12.449, Publié), que l'acquéreur d'un bien immobilier, s'il n'est pas débiteur de la commission, peut, par un comportement fautif, en faire perdre le bénéfice à l'agent immobilier qui l'a mis en rapport avec le propriétaire. En cette dernière espèce, l'acquéreur avait, par l'intermédiaire d'un agent immobilier, visité sous une fausse identité un bien qu'il avait ensuite acquis en faisant une offre directement au vendeur. L'emploi de manœuvres frauduleuses pour évincer l'agent immobilier révélait que cet acquéreur avait connaissance du droit à rémunération de l'intermédiaire.
Toutefois, selon cet arrêt de l'Assemblée plénière et la jurisprudence intervenue par la suite, il semble que les conditions pour retenir une faute délictuelle à l'encontre de l'acquéreur sont, d'une part que soit établi l'emploi par l'acquéreur de manœuvres frauduleuses visant à évincer l'agent immobilier, d'autre part qu'il soit manifeste que l'acquéreur avait connaissance du droit à rémunération de cet agent.
Selon un arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 18 février 2015 (n° 14-12.351), il ne suffit pas que les juges retiennent une collusion entre l'acquéreur et le vendeur, il faut encore qu'ils caractérisent les manœuvres frauduleuses employées. Plus précisément, le seul fait pour l'acquéreur de visiter le bien que lui présente l'agent immobilier, puis de présenter une offre au vendeur par l'intermédiaire d'une autre agent immobilier titulaire lui aussi d'un mandat, n'est pas fautif (Civ, 1ère, 6 avril 2016 n° 15-14631, Publié ; Civ, 1ère, 6 octobre 2011, n° 10-21.645).
Dans un arrêt du 6 décembre 2017 (n° 16-15.249, non publié), la 1ère chambre civile était allée encore plus loin en reconnaissant à l'acquéreur non lié contractuellement à l'agent immobilier mandaté par le vendeur, en quelque sorte le droit d'entrer directement en contact avec ce dernier pour lui présenter son offre, « le seul fait d'agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffisant pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers ».
Un autre arrêt de la 1ère chambre civile du 27 avril 2004 (n° 02-10.194, Publié) va dans le même sens, selon lequel « la commission n'était pas due par les acquéreurs, de sorte que l'agence ne pouvait se prévaloir à leur encontre d'un quelconque préjudice... ».
Cette jurisprudence est désormais caduque (à moins de supposer une improbable divergence entre la 1ère et la 3ème chambre civile qui interviennent l'une et l'autre en cette matière).
Désormais, la Cour de cassation évoque un comportement fautif, plus que des manœuvres frauduleuses, et le comportement de l'acquéreur est fautif dès lors que ce dernier a délibérément entendu priver l'agent immobilier de la rémunération à laquelle il pouvait prétendre au titre de son mandat de vente. Il n'est pas requis que le juge relève des circonstances extraordinaires comme l'emploi d'une fausse identité pour la visite ou l'utilisation de données confidentielles pour entrer directement en contact avec le vendeur, ou ne relève la preuve certaine d'une collusion.
5. Enfin, si l'acquéreur engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de l'agent immobilier, quelle doit en être la sanction ?
Évidemment, pas celle de devoir payer la rémunération contractuelle dont seul le mandant est débiteur, mais de dommages et intérêts à la mesure de la faute commise, du préjudice causé et du principe de réparation intégrale.
Selon un arrêt de la 3ème chambre civile du 8 juin 2010 (n° 09-14.949, Publié), la constatation de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts.
La 1ère chambre civile a statué dans le même sens en mettant en œuvre le principe selon lequel la constatation de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts (Civ, 1ère, 7 octobre 2020, n° 18-12.205).
En l'espèce, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, comme le tribunal avant lui, s'est bornée à relever en quelques mots que le préjudice subi par la société Maya s'est élevé à la somme de 150 000 €, soit exactement le montant de la rémunération à laquelle cet agent immobilier pouvait prétendre compte tenu du prix de la cession.
S'agissant de la perte certaine d'une rémunération, cette manière de faire est conforme aux pratiques habituelles. Gain manqué et dommages et intérêts peuvent coïncider.
Reste qu'il aurait été intéressant de connaître l'issue de ce procès dans une configuration où le vendeur aurait été impliqué.
Camille Terrier
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