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Bail d'habitation : prescription de l'action récursoire de la caution contre le débiteur de loyers

Dernière mise à jour : 4 nov. 2023


action récursoire de la caution

Un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 11 mai 2022 (n° 20-23335, Publié) rappelle fermement le principe :

on ne doit pas mélanger la loi du 6 juillet 1989 et les règles du droit de la consommation.

Dans ses rapports contractuels, le locataire d'un local d'habitation n'est pas un consommateur, quand bien même le bailleur serait un professionnel.

On sait qu'il résulte des dispositions de l'article 2309 du code civil (ancien article 2306) que la caution qui se trouve subrogée dans les droits du créancier ne dispose que des actions ouvertes à celui-ci. Il en résulte que l'action en paiement contre le débiteur est soumise à la prescription applicable à l'action dont disposait le créancier (Com, 5 mai 2021, n° 19-14486).

Par ailleurs, si la Cour de cassation juge que le cautionnement est un service financier fourni à un consommateur dont le délai de prescription est, en application de l'article L137-2 du code de la consommation, de deux ans pour exercer l'action récursoire (Civ, 1ère, 17 mars 2016, n° 15-12494, en matière d'emprunt immobilier), cette prescription abrégée n'est pas applicable à la caution non professionnelle (Civ, 1ère, 6 septembre 2017, n° 15-29109).

En l'espèce, une société avait donné à bail un local d'habitation. Une association s'était portée caution solidaire des engagements contractuels du locataire. Cette association a été contrainte de régler des loyers et charges impayés puis a exercé l'action récursoire contre le locataire. Elle a obtenu devant le tribunal d'instance une ordonnance d'injonction de payer. Le locataire a formé opposition puis a opposé une fin de non-recevoir prise de la prescription de l'action de l'association. Le premier juge déclare l'action subrogatoire prescrite en application de l'article L137-2 du code de la consommation, le bailleur étant un bailleur professionnel. La Cour d'appel annule cette décision, dit recevable l'action de l'association et condamne le locataire à régler la caution.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle relève que les baux d'habitation ne sont régis que par la loi du 6 juillet 1989 et échappent aux règles du droit de la consommation. En conséquence, est seul applicable l'article 7-1 de cette loi, tel qu'il résulte de la loi ALUR du 24 mars 2014, selon lequel toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (sauf l'action en révision du loyer prescrite par un an).

La Cour de cassation avait donc ses raisons de rappeler par un arrêt publiés ce principe qu'elle avait déjà énoncé avec une certaine solennité par quatre arrêts du 26 janvier 2017 (n° 15-25791,15-27580, 15-27688, 16-10389) : « … le bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l'article 7-1 de cette loi est seule applicable à l'action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés... ».


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